股與樓的10年挑戰

記得2019年初寫這篇文章，來個股樓回報比對。當時引起一些討論(或批評)，例如指物業租金回報超過這些數字，股價以金融海嘯後低位作起始點有謬誤之類。股樓各有支持者，無論如何，文章只想帶出一個feel。隨後兩年多發生了很多事情，現在回看，更有feel。

近年Facebook興玩10 Years Challenge（十年挑戰），這10年來樓價升到癲，金融海嘯之後，投資物業遠遠跑贏投資股票，看來已是個共識吧。不如來個股與樓的10 Years Challenge，對比一下結果如何，大約計算出一個感覺。

先看股票，用代表恒指的盈富基金（02800）方便計算。2009年盈富基金約12.5元，到2019年升至約28元，其間不斷派股息，10年來共收到股息7.45元。計及股息，總回報約為2.8倍，年回報約11厘。到投資物業（私人住宅市場），用中原城市指數（CCI）作計算。2009年CCI約60點，2019年升至約170點。回報同樣約2.8倍，年回報約11厘。

當然，若股樓都是投資項目，計算物業回報時應加入租金回報。到政府差餉物業估價署網頁上看資料，用A至E類物業租金回報率計出平均值。2009年平均租金回報率約3.22厘，2017年約2.4厘（還未有2018年數字）。因此隨樓價上升，租金回報率一路下跌，為方便計算，這10年來就取個平均值，約為2.8厘。由於租金收入未必完整，需要扣掉成本，如經紀佣、空租期、維修、差餉、管理費等，業主亦有機會視乎個人收入而被納稅，所以計2厘。加上租金回報，10年來投資物業年回報約為13厘。結論是這10年來投資物業跑贏，但股票只跑輸個馬鼻。

或可雙軌並行

有人或會質疑，買磚頭優勝之處是可以運用槓桿，上面的比較並沒有考慮這點。其實這是財務操作考慮，若計入其中，會把事情更加複雜化。首先，現時政府針對樓市出了很多「辣招」，磚頭的槓桿比例都被壓下去，效果不再明顯。第二，磚頭有槓桿，低息的，其實股票也有，沒有私銀戶口也可以用盈透證券（Interactive Brokers），利息可能比磚頭所借到的還要低。第三，按揭所用的槓桿，利息與年期及業主的個人供款能力有關，把業主的個人賺錢能力計入其中，令比較有所偏差。

第四，若考慮更多財務操作，股票於持股期間可不斷以股代息，或以股息再投資，甚至以月供來製造出平均成本法，可以進一步推高回報率。由於磚頭金額大，普通打工仔只能買入一間物業作投資，期間收租都不能再加碼，只能把按揭還掉，或找其他金額需求較少的投資配合。第五，同樣因為「辣招」因素，物業投資買賣不靈活，當遇跌市，相對高的買賣成本令投資者動彈不得。因此以實質投資回報計算，這更公平反映事實。或會有人質疑，比較時所取的10年前數字正值金融海嘯，股票相對低位，若於2007年32000點時買入，結果可能是投資股票至今12年來得出負回報。

然而，股樓都從金融海嘯後開始起步。若問筆者為何不拿2007年高位來計算，筆者同樣沒有拿2018年股市高位33000點來計算，也沒有拿1997年CCI100點來計算（這會計出整體物業回報於過去22年來只升八成）。若選擇性地拿騰訊（00700）、平保（02318），甚至美國NASDAQ指數或FAANG來比，結果不會「輸個馬鼻」吧。上網按個鍵，世界各地的股票都買到，其實比投資物業彈性大得多。

這篇文章不是撑股票，而是借10 Years Challenge分析數據，認識不同投資工具的威力。選擇熟悉的，有好機會的投資，或者雙軌並行亦可，兩者沒有相互抵觸，條條大路通羅馬。

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