早前看見日本樓投資達人上一個電視節目，在節目上一面倒唱好日本樓投資。當時他提出了好幾個因素，全都是利好日本樓市的。認為只要做足功課，懂得選擇好地段，差不多必賺，看完節目都好想投資日本樓，哈哈。
在該節目中所提到的利好因素包括日圓匯率走低，會令資產升值。日圓是多年來唯一沒有貶值的貨幣（我不太明白，而且好像跟匯率走低有所矛盾）。日本衰了24年，經濟循環理論，將會衰極而盛（我不太明白）。安倍經濟學，刺激日本經濟。日本人文化好，交租準時。日本樓便宜，租金回報高。加上賭場、奧運等，預期日本物業投資將有極好前景。
近日看見《視點31》一段有關日本樓的影片，十分欣賞它的手法，雖然訪問本身有投資日本樓的人，每一位對日本物業投資都相當正面，但它卻在節目中加插了不少負面因素，而且基於數據事實，作了一個很好的平衡。
日圓匯價
常言道印銀紙使貨幣貶值，資產價格就會上升。節目拿一個個案作研究，一間物業於2014年年中買入，至2015年年初，原本值150萬港元的物業，計及匯價，最後還要蝕20萬港元。這個「印銀紙論」是否成立？值得深思。
地價
日本人有個說法，物業只有70年壽命，過了70年後，建築部分就不值錢，賣也賣不出去。節目中的地產中介對這說法並無否認，但他以另一個說法作回應，認為以今天這回報率，70年所收的租金都早已回本了，物業是否還值錢又有何關係呢？
也有人說，建築部分值錢不值錢也不要緊，因為日本物業買賣，買入的地是永久業權的，地價一直在升值就可以了。不過，日本自90年代經濟泡沫爆破以來，地價都沒有升值，今天只有高峰時兩成。
近三年，日本的地價疑似有所上升，但專家指這與外國人炒樓現象有關。始終全球量化寛鬆，全球資金氾濫，跑到日本房地產市場追落後，造成地價有起色現象很合理。
成本費用
日本物業有很多費用，由於外國人不可以在日本開銀行戶口，所以外國人投資日本樓一定要經中介。除此之外，不少費用在香港聽也未有聽過，例如都市計劃稅、固定資產稅等。還有，投資後五年內把物業賣出，還要付30%的資產增值稅，成本不輕。
銀行取態
日本人有個說法，新樓一賣出，價值立即下跌兩成。原因是銀行會於新樓賣出後，便會立即把估值調低兩成。這與在香港買新車的情況差不多，新車落地，車價立即跌三成
空置率
日本物業的空置率相當之高，即使是東京，三年前（指2012年）的空置率大約為8%，去年（指2014年）已經達雙位數字了。日本其他地區的空置率都是雙位數字，而且不斷在增加。
由於日本人喜歡住新樓，每年都有90萬間新屋推出市場，今天空置單位大約有820萬個，專家推算，20年後日本物業的空置率將達40%，即大約每兩個單位有一個空置。
相信以上的數字只是簡單乘數，應該還未計及日本人口的預測。2007年日本有1億2千多萬，往後每年人口減少百多萬人，預計30年後將會只有大約8千多萬人，到時空置率將會更高。
我認為這一點最為致命，香港物業之所以長升長有，主因是供求問題，如果日本物業長遠是供過於求，空置率高企，要升值都相對難。當然，看見空置率在高水平，合理的政府都不會再建房屋推新樓，到時如何，不太清楚。
日本人買樓心態
在日本，沒有人想買房子，因為日本人都看見這二十年來，租金不停下跌，價格又不停下跌。加上這一代日本人看見上一代人的泡沫爆破，可能家中的父親由當年滿手住宅物業商舖，一夜之間變成負債累累，大家都不再相信物業。再加上這一代人對經濟與工作收入沒有信心，寧願租屋住。
如果日本人不買樓，就算買到喜歡新樓，二手市場不可能活躍，這也是與香港樓市的情況很不同。
後記
經常提醒，做一個投資之前，最好了解風險所在。一個好的投資推介，好的要說，壞的也要說，讓大家平衡過後作分析才作投資決定。對某投資項目，於公開平台上一面倒唱好，未必對大家最有益。
