歡樂聲中送別巴黎

又來一次止凡飯局，今次都算很齊人，有13位參與。飯局之後，有好幾位blogger都出文，他們好像以「比我更快出文」為目標，哈哈。

今次飯局有一個小小的主題，是歡別巴黎兄，因為他6月30日就會離開香港了。本來有個更貼期的送別，就是市場先生的6月1日告別blog壇，可惜他不能抽空出席，唯有找機會再來一次。

當晚飯局的討論很多，不可能一一盡錄，尤其不少「小組討論」，我根本聽不見內容，當然亦有不少內容不能公開，所以這裡略略寫出一些點子，作個紀念，三數年後回看，憶起當晚情景，回味生活。

或者大家以為我們這些blogger總是講投資理財，其實有不少時間都是閒話家常，政經事也討論不少。其中一個是郭文貴事件，奇怪竟然如此大事，香港普遍傳媒都不多報導，就連在坐一些blogger好友也不知情。

當談到近期火熱的UGL事件，大家都對民建聯的「厚面皮」驚嘆不已，民建聯把重點說成整件事情只是不小心，當城市論壇中有中學生問譚耀宗：「如果考試出貓，是否不被發現就沒事了？」，他竟說：「當然啦，你還未出來工作，出貓不小心被發現不算大禍，如果出來工作不小心，就會被人利用每天追擊，所以做事要小心」。blogger好友們，聽完這些道理無一不面容扭曲。

常有個迷思，今天以特權法查這個事件是否對付當事人的最絕方法呢？以我所知，特權法是最利害、最大權，但這事情被立法會查到水落石出又如何呢？始終不是法庭，當事人或者道個歉了事，最多被議員彈劾下台吧。

聽聞，為要考慮到當事人的公平性問題，透過特權法所得的資料並不能在法庭提堂。如果某重要文件因為特權法的權力才得到手，而該文件是直接令罪證成立的文件，法庭並不能考慮該文件，會否造成事後廉署或警方的入罪機會減低呢？

最嚴重處理是否待當事人下台之後才讓廉署追查事件，結果才可能出現曾蔭權的下場一樣。如今立法會一眾泛民議員支持運用特權法，追查真相，或許想在議會爭取表現而已。當晚好友們都不是律師，若有blog友有相關知識不妨留言交流一下。

大家討論到近日瑞聲科技被人沽空機構追擊，其中一個論點是廠房不達標。飛鳥兄分享了內地辦工廠的智慧，指這其實是常態。內地企業辦工廠，可能分了A、B、C、D多個級別標準，如替iphone加工，需要符合所有內地與美國法規，A廠就能達到，所有「見光」的訂單都會由A廠去做。但除了蘋果這個客戶，可能還有其他標準要求不算高的客戶，廠商就會以B、C、D廠去應付。沽空機構指這些工廠不及格，其實有點武斷。當然，沽空機構的商業模式大家都清楚，先沽空，再出報告，股價大跌，它們早已大賺一筆了。

另外，想不到隨口問問Samsung Note 7電池為何會爆，飛鳥兄立即詳細解釋，事後更發出好幾個網址，太強了。
http://news.tom.com/2017-01-23/OKV9/31112207.html
http://tech.huanqiu.com/diginews/2016-12/9823660.html
https://kknews.cc/zh-hk/digital/jvxx89p.html
飛鳥兄最先買了小弟的新作《跟著價值走的12堂課》（連我自己都還未有），還帶了出來讓我們傳閱，感激他。

這個飯局有一段討論一定要寫，因為實在太厲害，那是由Starman兄分享其劏舖過程。話說他留意到某地某舖不續約，知道業主心理上不想斷租，因為每個月租金不少，斷租一個月就無一個月租，於是他找經紀連絡業主，以現票，成功租下該舖，一簽就簽下一個長年期。

之後Starman兄裝修該舖，把所有向大街的牆都打通，改成玻璃門，一個舖劏成九個作分租，租金收入將會比他所付的月租多一倍，還未計及它外牆也能作燈箱收廣告費。最有趣的是他需要付四個月的按金上期，而他的每一個租戶也需要向他付四個月的按金上期，而金額卻多了一倍，扣減裝修費後，他沒有多拿個錢出來。

大家好奇一問，到底Starman兄用了多久作這個決定呢？他指前後大約一個小時完成，快得連他的拍檔也問：「決定這麼急，是否計好數？」，他直言沒有計算過，但略略心算一下，以這個月租，再比較他心中的願景，劏舖後的租金一定無問題。

每次見到Starman兄都令我長知識，他並沒有買下該舖，不需要動用很多資金，沒有地產霸權，只是一個sub-lease操作，該舖未來若干年也能替他帶來豐厚現金流。我心中在想，原來玩租金遊戲，不一定是資產擁有者才行。

這個操作靠什麼賺這些錢呢？是十足的經驗，他一眼看出這舖的裝修潛力，又對客戶群有所掌握，知道市場需要，又要知價，了解當區地舖租金水平，又要有人脈網絡，及時知道機會出現與有能力把握，還需要膽色等等。如此操作，資金需求並不是一個大問題，但即使告訴我具體做法，沒有他的財商，要抄也抄不來。

當然這操作當中有不少風險，若沙士到來，全城生意暗淡，九個舖都租不出去，經濟風險不容忽視。然而，當我們強調風險時，到底是我們早知道這操作而考慮到風險所以不去幹？還是事前根本想也沒有想過此操作，當人家提出來就每每唱反調呢？

當大家（或許只有我）還在心中盤數著該操作的風險時，Starman兄再進一步沖擊我們的思維，原來他心中計劃不止於此。他指，由於他已成功把租金提升，該物業可以以新租金所反映的價值賣出。例如該舖舊月租十萬，3厘回報現可賣4億，若劏舖後總月租為二十萬，該舖立即可值8億，這個capitalize的動作才是他最想做的。

當然，那要待他有機會時找業主商討，又要有足夠資金，更要與業主談判。尤其，若業主知道他在想什麼，明白這個舖被釋放的價值，也想分一杯羮，而他的商討籌碼在於長租約。可能最終的結果，業主會與他合作，賣出提升租值後的舖位。這涉及不少商業秘密，雖然這個blog不會有太多人看，但也不把當晚Starman兄所談的細節，如地點、租金、租約年期等資料寫出來，以免影響到他的大計。

不知道大家看完感覺如何，我就覺得「離地到核爆」，尤其相對上車首期也未儲蓄到的打工仔來說，聽完或者會葡萄，甚至會「嬲嬲地」。其實這視乎觀點與角度，如果與李嘉誠、湯文亮講這些操作，他們或者在打呵欠，怎會花如此多心力在一個舖的操作上呢？我很珍惜這些離地故事，你不珍惜，甚至口誅筆伐，也不代表別人不會做，只是沒有人再告訴你如何去做，如何去思考。

標竿兄算是近期積極寫blog新手，而且每篇文章都很用心去編排，大家都讚他的文章可以集結成書。他向我透露了寫blog的起緣，指原來是受小弟第一本財經著作所影響，之後看了不少blogger，自己就開始寫起blog來。

大家談寫blog起緣時，Starman兄也說說，原來他想寫blog的其中一個原因是看見某blogger，不過動力並不是來自正面，而是反面，因為該blogger大肆宣揚買樓投資是唯一致富之路，把讀書、股票、做生意等都負評一番，有感此人歪理連篇，於是也寫blog分享一下理念。當然，他也說過寫blog主要會分享一些其他blogger少寫的領域，這令blog界更百花齊放。

R兄也分享了一些搞笑觀點，可惜他再三叮囑我千萬不要在blog上公開寫出來，因此我不能寫了（但這裡就把這個「叮囑」寫出來，哈哈）。另外，他問我下次派飯活動何時，他也想參與，真有心。我也分享了一些感受，當天派飯，一面在想了很多事情，感覺那些露縮者比我心目中一些慘情人的處境更差。例如天水圍的新移民至少都有子女，挨窮挨大下一代都算有個未來希望。但深水埗那群人卻沒有，他們在等什麼呢？想一想都心酸，為何所謂富庶的香港會有這樣的一個角落呢？

今次飯局總共4個多小時，走時看看錶已經過了十一點半，大家在門外仍然意猶未盡，當然鍾兄這位廿四孝老公又是早走了，哈哈。走時與巴黎兄同車回家，在車上二人獨處，談一些心底話。有一刻我問他：「今次去加國，真的不會回來嗎？會否一年回來一下，探親之類呢？」，他直言會與太太商量一下，不過機會不大。。。我深吸一口氣，心想，或許這個晚上是最後一次見面了，祝生活安康。