近期blogger間多了好幾位領展專家，包括Grassroots O2、Link仔、Starman兄、東昇兄等，對領展有投資相關問題的blog友，應該與他們交流，應能得到更到肉的意見。一年多前收到有blog友問及有關領展的問題，留起來到今天貼出來討論一下，隨時又會有更多得著。
Mike電郵：
止凡兄，您好，最近（指2015年中）一有時間就閱讀您的書和網誌，的確得益極多，對投資的概念及方向開始慢慢清楚及堅定。其中有一編有關REIT的文章《對房託股票的看法（二）》，看了之後的確令我有點不安。
以我現在的知識及財務分析能力，對公司的遠景難有充分的了解。但我就以借貸之資金正是投資於領匯。你的文章令我再次思考自己的決定是否有問題。以下是我當時做這個決定的理據，希望止凡兄可以給一給意見。
1. 我這次借貸投資的計劃為期三年。
2. 借貸與投資領匯的息差。首先，選擇領匯是它容易明白。我向銀行借貸的年利率（總借貨的年利率，不是實際年利率）為3%，而投資領滙每年的股息約為4%，息差為1%。
3. 查過往幾年領滙每年的每股帳面資產總值及增長百分比如下。過往數年之增長都高於10%，如果假設往後每年以10%的股本增值，領匯於2018年的每股賬面資產值會為$68.59左右。以現在大約每股0.8~0.9的折讓計算，2018年的股價可能在$54至$62之間。我的平均買入價為$45，股本增值在21%至31%之間。
4. 以上是股市一切正常的環境下做的估算。其實我總覺得現在的投資氣氛開始升溫，我們正在處於和1973年、1987年、1997年和2008年之前的三四年間的情況相類似，大家正在以懷疑的角度看待股市，但參與股市的人會越來越多，我們看到股市正在慢慢步向另一個高峰。然後大家都認為股市是一個大金庫，人人都可以可以成為股神，賺錢很容易，所有股票會不理性上升。買哪一支股票都可以賺錢。當然希望包括我所投資的領匯及其他股票。我希望到時我依然是清醒的一員，可以在手中股票升到一個其業務不可能支持的價錢時離埸。
5. 下一個股災離現在尚有一段時間，我可以在這數年間不斷學習財務知識，了解不同上市公司，學習選公司、分析公司的能加，再加努力工作，積累本錢，加上這段時間投資所得，在股災後可以以更低價格，買到優質的公司，這樣或者可以幫助我把達到財務自由的時間縮短幾年。
以上是我的基本投資想法，我希望止凡兄可以抽空給一給您實貴的意見。只要您認為有錯，希望止凡兄能直說。
止凡回覆：
多謝Mike兄的分享，我有空可以把這篇文章分享到blog內，讓更多人給意見。
你所做的分析都算有些數據支持，拿淨資產值去作overshoot，也是很好的概念，因為不少人都會拿股價去做。在你所指出我的文章都有提過，我喜歡看看公司未來有否特別事件會發生，又或者這公司過往的成功在未來能否繼續。
從這個思維角度，回看領匯，過去領匯的成功，是接手政府的爛商場，把它逐一翻新以提升租值，這一條增長之路一直走到今天，能否維持呢？不能的話，下一個增長點在哪裡呢？
近年領匯搞工廠活化改商場，又初試投地想做發展商，你對這些方向有否信心成為之後的增長點呢？若你的分析加入這類研究，可能比你因為過去數字而簡單定10%增長來得更有意思，不妨想想。
我沒有投資REITS，所以沒多研究，只是隨口說說而已。
後記：
回看當日電郵的日期，大約在2015年7月，因此Mike兄在電郵交流之後正要面對一個大跌市，一直跌到2016年第一季才回穩，不知他今天是否安好。
領展上市至今的股價與淨資產值都非常好，一直穩步上揚，替一眾領展的投資者帶來不錯的回報，這令我的刮目相看，原來一支REITS也可以做出這樣的增長動力，的確非常優質。
近期不少有關領展的討論，林本利指領展回購的操作大有問題，指管理層為求推高股價而賺取花紅才這樣做。然而，領展投資者又不認為這有問題，企業若沒有好的投資機會，回購是處理太多現金的一個好方法。
未來加息的話，傳統智慧指REITS沒有運行，但又有投資者不相信美國經濟可以支持大幅加息，他們認為即使加息，影響傳統REITS的股價，亦未必影響有增長動力的領展。
我不知道大家對領展的觀感如何，是否都了解過它的好壞因素呢？相信這支股票是不少價值投資者的愛股，不妨分享一下。
