朋友打算為兒子在九龍市區一帶置業，問我意見，於是我作了以下分析給他參考：

近年來九龍住宅發展最成功莫過於將軍澳及西九龍一帶，將軍澳區經過多年的大力發展，至今已成為一個配套成熟及屋苑林立的地區，由於有地鐵貫通港島及尖沙咀等主要商業及寫字樓地區，交通大為改善，回憶昔日未發展前，將軍澳偏僻一隅，故一直作為全港主要垃圾堆填區，而當年九龍市區中心一帶尚有不少可供發展住宅的地块，例如紅磡及官塘一帶，經過發展商積極開發，先後發展了市區最受歡迎的樓群，在紅磡有黃埔花園及海逸豪園，而東九龍則有深受歡迎的麗港城及匯景花園等大型屋苑。在同一時間，將軍澳區祇有政府推動興建公屋和居屋作為先頭部隊進駐，直到九龍市區的大型住宅用地消耗殆盡，將軍澳代之一躍成為價格大眾化及廣受歡迎毗鄰市區的住宅地段。 

至於西九填海區的命運，卻因為擁有璀璨的維多利亞海景，得天獨厚最終發展成為高尚住宅地區，當中九龍站現址在2000年更被政府指定規劃為港深高鐵的起點，成為需要經常往返香港及內地富商們優先置業的對象。到了2017年，這裡的樓價普遍每呎升至2萬元左右，擁有維港景色或大面積的單位每呎更在4萬元起步，而最優質及特色單位更成為天價，業主要買家自行出價才考慮割愛。至於觀景稍遜的沿岸亦發展成為奧運站一帶的優質住宅區，成為預備進級九龍站頂級豪宅的買家至愛中轉站。 

到了今天，由於西九及將軍澳已經充分發展，居住人口也已飽和，政府才把最珍貴的啟德新區住宅用地逐一推出標售，2013年首先由中海外奪得首幅港人港地的發展權，該集團於2016年推出住宅初試啼聲，結果深受買家踴躍追捧，個人更相信該樓盤定價將成為同區其他樓盤的基本參考起點。而市場資料顯示，啟德新區在2017年將陸續提供約4000伙住宅單位應市。由於政府明言打造啟德新區為第二核心區，而地鐵沙中線亦將在不久通車。區內大型基建如國際郵輪碼頭及可舉辦國際賽事的大型體育場館將陸續落成，並有多幢六星級酒店在籌建之中，周邊九龍灣一帶大量甲級商廈林立，提供大量就業及創業機會，故潛在升值能力，帶給了投資者無限的憧憬。然而，由於區內建築工程不斷，塵土飛揚，居民須忍耐滋擾一段長時間，是美中不足之處。 

世紀21富山地產
柯與捷
2017年2月14日