讀者來信
您好，買咗你兩本著作，亦睇 咗你個 BLOG 一年有多，了解多咗好多不同的買樓知識，感謝您的分享。本人一家三口住在粉嶺，因為北區學位緊張，想搬到大埔，一來靠近家人方便照顧小朋友，二來讀書環境 亦比較好。自己收入唔高，本人約 $2 萬，太太約 $1.4 萬，2009 年在粉嶺買樓結婚，實用約 450 呎，買入價約 $180 萬，尚欠銀行 $120 萬，我自己名。最近相似單位以約 $430 萬成交，想請教你意見。有甚麼辦法可以一間變兩間？將單位加按嗎？以我的收入套現唔夠 $100 萬，以太太收入難以買樓。將單位賣出嗎？買一個自住，一個收租，唔知應該點計。請指教！by 阿東
回覆讀者來信
阿東你好，多謝支持！以你們現時的情況...
最大困難...收入低，難以通過壓力測試。
最大優勢...樓價累積一定升幅，可套現。
以筆者經驗，要一變二不難，轉一轉計數方法就得。
一）最簡單是加按物業，套現再買...
。以你的收入，壓力測試下，供款上限 $1.2 萬；
。最多可借約 $220 萬，套現約 $100 萬；
問題...$100 萬好似唔夠用老婆買樓自住喎！
自 住單位可借最高達 90%，但由於太太收入只有 $1.4 萬，壓力測試下供款上限 $8,400，最多可借約 $154 萬，咁咪只可以買 $254 萬的樓？好似冇乜選擇喎！仲有計...加埋條租！只要附合金管區 50% 按揭的要求，單位的租金收入可以計算至個人收入，一般以 80% 計算，舉例粉嶺單位收租 $1.2 萬，可計算 $9,600 收入。
。粉嶺單位加按至 50%，即 $215 萬，套現 $95 萬；
。個人收入加租金收入，合共 $29,600 供款額；
。加按用了約 $2 萬供款力，仍有 $9,600 可擔保太太；
太太供款力由 $8,400 提升至 $1.4 萬，加上 $95 萬現金，唔計厘印費及雜項支出，最高可買近 $350 萬的自住樓。必須留意的是，大部份銀行需要有租約才計算租金收入，只有少部份銀行接受預期租值，整個操作需要一點技巧，如有需要再詳談。
二）是否應該出售粉嶺物業？
雖 然你沒有告訴我你住在粉嶺那個屋苑，然而令你動心賣樓，相信最近成交你應該覺得幾好價吧！因此，我同意出售粉嶺物業。從自住角度看，你們將會到大埔生活， 沒有需要。從投資角度看，粉嶺物業的租金回報相對較低，一般只有 3 厘多，市區的舊樓、單幢樓回報高達 4.5~5% 呢！論升值潛力，粉嶺區相對較低，別跟它談戀愛了，賣了它吧，把購買力釋放出來！
三）買一間自住，買一間收租？
賣樓之後應該有 $310 萬左右。
如果以你的名義買一個 $300 萬單位收租，為了可以計算租金收入，先跟金管局指引，即 $150 萬首期，市區單幢樓租值約 $1.1 萬，可計算 $8,800 收入，你的收入就是 $28,800，很好意頭呢！
。壓力測試下，供款力就是 $17,280；
。單位供款消耗了 $8,190 供款力，仍有 $9,090。
完成之後，唔計厘印及雜費，尚餘 $160 萬，太太供款力 $8,400，加上你的剩餘力量作擔保，共 $17,490，自住單位貸款成數相對較高，選擇很多，約略計算...
。$350 萬，90% 按揭，首期 $30 萬，餘 $130 萬；
。$400 萬，80% 按揭，首期 $80 萬，餘 $80 萬；
。$450 萬，70% 按揭，首期 $135 萬，餘 $25 萬！
埋數計一計
。收租單位...實際月供 $5,657，正現金流 $5,343；
。自住單位...以上幾個選擇，月供約 $1.2 萬；
。即每月淨供款約 $7,000！
當然如果想減輕生活壓力，可以選擇住細啲，首期俾多啲，例如買一個 $350 萬的單位，70% 按揭，看情況吧！
幾個月前筆者跟 1% 投資兵團到大埔睇樓...
熱門屋苑如「大埔中心」等，實用呎價已經過萬了，以 $350 萬預算只可以買到 350 呎左右，你們本來住 450 呎的，面積細 100 呎，是否可以接受？當日我們亦找到不少價錢比較便宜的二線屋苑、自由市場居屋、單幢樓等，當日筆者在靠近林村河的舊區，睇過一些約 30 年的單幢樓，價錢明顯比較便宜，還有河景呢！
四）租上租，回報賺到盡！
市區單幢樓租金回報比較高，抗跌力、升值潛力亦比較強，你亦可以考慮買入兩個市區單幢樓收租，賺盡租金回報！例如買兩個 $300 萬的市區樓，每間正現金流 $5,343，加起來就有逾 $1 租金了！大埔區一線屋苑「大埔中心」371 呎單位 $11,500，唔計雜費，補千多元就住到了！「新達廣場」465 呎單位租金約 $1.4 萬，補 $4,000 就住到了，生活質素提升了，萬有兩個單位收租呢！當然操作有點技巧，宜先向按揭轉介專家查詢。
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