羊年依始，借本欄向大家拜年，祝各位今年財源滾滾，洋洋得意！
話說過年之前，有樓壇名人寫了一篇「爆煲論」，認為細碼樓在未來3個月內很有可能爆煲急跌，肇事原因是很多小業主向放債公司借入三按甚至四按以上，實行以貸養債，基於越借越多，最終銀主見形勢不利，會把相關住宅強制拍賣，希望可以收回成本云！
名人發表以貸養債，並以美國2008年的次按爆煲相提並論，但兩者卻有不一樣的借款基礎，最明顯不過的是過去三年買樓的香港人，一般祇能夠借到一按七至八成左右，而且要同時通過入息壓力測試的檢測，以證明具有加息三厘也頂得住的供款能力，另外，首置人士借九成則要額外支付按揭保險費。
更重要的是，金管局過去幾年一直嚴格執法，做樓貸生意的銀行絕不敢越雷池半步！不過，對於一般祇需向警務署登記及持有「放債人」牌照的財務公司而言，這些俗稱「財仔」的公司，由於利潤豐厚，借貸利息可高達60厘，而且祇有利率超過48厘才需要伸報，潛在風險的確不能輕視，監管確實需要加強，否則他日在樓市大調整氛圍下，分分鐘成為落井下石！
然而，亦有經營財仔的朋友指出，正常營運的財仔都會務實衡量每宗二按，三按甚至信用咭數未清還的債務風險，並盡可能將之合併為二按，一來可向債仔收取一些手續費，增加收入，二來可以通過整合貸款降低風險，所以，趁目前樓市正處於上升軌中，政府出手深化整頓，除可以降低爆煲可能外，更可通過新措施進一步掣肘三按風氣，或迫使借貸過度的投資者及早減磅，減輕大規模爆煲的意外！
提起樓市爆煲，市場也流行租金回報率決定樓價去向，然而，此論卻經不起事實考驗，筆者記得在2003年的時候，本區龍蟠苑兩房單位祇租6,500元，當時這類單位的買賣成交價在115萬元左右，換言之，租值回報率是7厘，可是，若不及時推出自由行，仍然無法打動買家入市；時至今天，同類型單位的租金一般要14,000元，而成交價卻飊升至500萬元，伸算租值回報率僅得3.5厘，現在的回報率低了一半，買樓的市民卻仍然興趣不減，可見租值回報率和樓價關係不一定成正比，相信買家在決定買入前，是會一併考慮樓價上升的潛在因素。也有機會是目前超低息下，投資者找不到風險相若，回報率更高的其他投資產品，所以仍樂意繼續置業收租！
