【財經專欄】港人首置上車盤值得買嗎？

財經

2019-01-28 |

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市建局最近推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」，定價以市價62折發售，驟眼睇來好吸引，引起廣大市民的關注。對於用盡千方百計亦未能置業的夾心階層來說，這真的是一個喜訊嗎？

「煥然懿居」位於紅磡鶴園街8號，設有2座，合共提供493個單位，當中450個單位以首置方式出售，實用面積介乎261至507平方呎，以市價62折發售，售價由$314.2萬至$660.5萬不等，平均呎價$11,692至$13,969。首置上車盤亦設有轉售限制，業主在購入單位的首5年內，不可出售或出租其單位；5年後，業主可以選擇補地價後在自由市場出售或出租。

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「煥然懿居」以市價62折發售，聽起來很划算，但到底港人首置上車盤值不值得買呢？這個問題我們需要深入思考。其實，房子不但有居住價值，也有投資價值。如果只是以居住價值來看，讀者可能會很鬱悶，因為和全世界相比，香港的樓價非常高，正如最近有個電視節目，報導其他國家的公屋都比香港的豪宅寬大，看得我們垂延三尺。但如果我們把房子的投資價值也考慮進去，你會發現這幾十年香港的樓價其實是在不斷上升，利息相對其他地方要低，買了香港的樓租金足夠供樓有餘，等於有人不斷把錢塞到你的口袋里，你的財富也會隨著樓價不斷增長。

抽新盤更好

因此考慮到樓的投資價值以後，香港的私樓價高是有它的原因的。港人首置上車盤在五年之內不可以出售，也不可以出租。所以它的投資價值已經是大打折扣了。如果將來要出售，還要向政府補地價。也就是說，現在便宜了的部分，將來是要還回去的。將來要賣的話，會賣給誰呢？港人首置上車盤只能賣給合資格的人士。能夠合資格買港人首置上車盤的人，還不如自己用首置資格去抽新盤更好。假設香港政府真的成功增加土地供應，將來要賣出去，港人首置上車盤相對私樓未必能賣到好價錢。所以這樣看來，港人首置上車盤的升值潛力是大打折扣的，從投資價值來看是並不划算。

我有一個學生，他的爸爸在2003年買了紅磡的資助房屋，而我都一樣是在2003 年買了紅磡的私樓。結果他的爸爸做了多年的樓奴，而且一退休後就失去了現金流。而我卻可以通過再按，做到年年買層樓，十年賺一億，做業主之餘，更收到源源不絕的非工資收入，讓我達到財務自由。為什麼有這麼大的分別?

原來當年他的爸爸未看通樓市，走錯了一步棋，買了未補地價的居屋，之後又不懂得在低位補回地價。由於未補地價的居屋不能做二按，所以他完全享受不到樓價上升時加按再買的黃金機會! 兩個人都是買同一區域的樓，但真的是差之毫釐，失之千里。

如果他當時可以學會分析香港樓市，今天有多麼的不同? 原來看不通樓市的代價可以是一個億以上! 看不通樓市的代價將會很沉重，還有機會變成負資產、輸錢輸身家。可惜如此人生大事，學校沒有教過!

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