了解港鐵收入結構

早前港鐵工程鬧得滿城風雨，下月高鐵終於通車了，西九龍站參觀入場券在炒賣，又一次令我們感到港鐵的「金剛不壞之身」，即使搞到怎樣，多少高層下台，仍不損港鐵的盈利能力。想投資港鐵，可能先搞清楚港鐵的主要收入來源是什麼？先想一想答案，再看看你有否搞錯。

2007年左右，可謂港鐵物業發展的高峰期，它可算是一家地產公司多於一家鐵路公司，特別的是港鐵不會自己建房，而是出地皮再與發展商合作，由發展商建房賣樓，事後分成。

當年總經營利潤約為142億元，物業發展佔83億元，約58.5%。還有13億元來自收租、物管業務，車務利潤謹佔約三成。

記得2010年左右與一位朋友也有談起港鐵，見《投資前要留意數字》。當年朋友有意買入港鐵股票，認為港鐵公司既有進攻又有防守性，有地產賺錢能力，當地產低迷時又有鐵路作固定收入，是一間很穩固的公司。

而我則提出，朋友應該更認識當時的港鐵，物業發展利潤確實佔比甚重。一旦所謂的地產低迷時，佔比過半的經營利潤對整體利潤影響十分大，而佔比謹三成的鐵路業務是否能做到所謂的穩健呢？值得深思。

2007年至今超過十年，今天又遇到有朋友想買了港鐵，他見港鐵出事，股價被推低了，覺得這是個好機會。能做到人棄我取，火中取粟，有膽色。

朋友投資前問過一些港鐵員工(他的朋友)，形容它是一家地產公司，所以近期與鐵路生意有關的問題根本影響不大。我聽見後立即回應：「噢，這是十年前的狀態，這個形容今天還準確嗎？」

翻翻港鐵的年報，自從2007年物業發展利潤佔比達高峰之後，物業發展的佔比一步步下調。2017年年報顯示，經營利潤為211億元，其中香港物業發展只佔11億元，即佔百分之五，即使計及內地物業發展的23億元，物業發展的總利潤也不過佔16%。

10年過去，今時今日的港鐵不應再被形容為一支地產股了，有興趣的朋友可以看看以下三張圖，由2004年至2017年港鐵利潤成份的變化。

朋友的認知未必正確，我問他，買入前有否看港鐵年報？他指不懂看：「年報？識鬼睇咩？」我打趣地說：「你不是買了《跟著價值走的12堂課》嗎？該著作有講，內容好淺，怎會還說不懂看年報呢？哈哈……」

想了又想，下本書(如有機會再出)可以談談投資分析功夫，當然不可能有鍾兄著作般專業，但至少分享如何定性一家公司。買入一家公司前，至少知道它在做什麼吧。