控制樓價飆升新思維 – 限購、限售（林超英）

7月1日行政長官在七一酒會致辭裏，強調政府以政治決心和創新思維去解決香港的頭號問題：房屋（註1），之前兩日，政府出台了新政策和新措施，包括向一手住宅單位徵收空置稅，居屋及綠置居定價與巿價脫勾，以及將五幅原定建私樓的地皮撥作公營房屋用途等（註2），我們十分感謝行政長官的決心和努力。

香港房屋問題的一個突出方面是樓價飆升，連中產家庭和高資歷專業人士都無力負擔，專家學者基本上同意，全球熱錢泛濫湧入香港這個細小開放型自由經濟體是主要原因（註3），在超低息背景下，香港本地游資也加入了房產市場進行「投資」或「投機」，要壓抑炒賣令樓價飆升，必須遏止這些游資進入地產商市場。

上屆政府嘗試遏抑樓價飆升，曾經採取措施如所謂「辣招」和「港人港地」，前者在熱錢橫流的情況下，似乎未能發揮作用，後者則到今年年初才有機會給我們見到執行的具體情況。

「港人港地」項目「啟德一號」原意是給需要置業安居的香港人購買，規定單位只售給香港人，而且在2043年6月27日之前三十年內不得轉售（除非得到地政總署署長書面同意），以免變成「投資」或「投機」工具，構想很符合香港的時代需要，可惜措施執行起來，現實令人氣餒。

2017年10月20日「啟德一號」取得滿意紙，物業正式交到業主手上，跟着我們發現了意想不到的情況。該項目共有1793伙，大量業主利用地契的某條款申請和得到了「出售同意書」和「分租或許可使用同意書」！至2018年2月底， 721伙取得「出售同意書」，817伙取得「分租或許可使用同意書」（註4），兩者合共1538伙，佔總數86%，即是說，八成半以上的物業進入了「租」或「售」的地產市場，而不是成為有需要置業安居的香港人的安樂窩！



「啟德一號」的一手業主沒有犯法，但是「港人港地」項目原意「用來住」的單位變成「用來炒」的工具，政府的好意遭嚴重破壞，香港樓價繼續飆升，香港人的置業安居夢再度落空。

面對今次的挫折，執行「港人港地」政策的細節必須立即修訂，除了限購，還必須在「限售」方面做功夫，確立達到「置業安居」目標的機制，尤其是將來的賣地條款，不可以授予地政總署署長無限制地發出「出售同意書」和「分租或許可使用同意書」的權力，以免這個漏洞被濫用。

也許有人說，香港是自由市場，政府不應過度干涉，但是我們知道香港的市場被巨大的外來「需求」扭曲了，失去了內部調節的功能，也失去了為香港居民提供可負擔居所的基本功能，在這個情況下，政府有責任採取民生主導的政策，恢復「屋是用來住的」成為市場的主導哲學和運作原則。

行政長官指出，解決香港住屋難的問題，需要創新思維。香港以前沒有限售政策，因為沒有需要，但是時移世易，炒風熾熱，不限售不足以達到保障香港市民「置業安居」，願望行政長官急市民所急，下決心，行新政，遏制地產炒風，造福香港人。

註1     2018年7月1日行政長官出席香港特別行政區成立二十一周年酒會致辭  https://bit.ly/2MWCNMb

註2      《草雲居》 2018年4月1日  「香港房屋問題不單是土地供應問題」  https://bit.ly/2NuzOvt

註3      例如中文大學莊太量：「一年新樓值幾錢？千幾億元，即是200億美元，就算貴一倍都只是400億美元，相對內地兩年流走的1萬億美元，都只是小數目 …. 加上香港不是封閉城市，所以外面資金有能力吸納香港樓」  見：HK01  2018年6月13日 「港樓升幅冠全球 加息難敵樓魔」  https://bit.ly/2sVVI24

註4      2018年地政總署署長立法會議審核2018-19年度開支預算提問第1721號的回覆  https://bit.ly/2m3xcs5