談起高收入人士買不到香港樓，以前不時有新聞提及，見《專業人仕買不起中環豪宅》、《月入7.5萬 醫生歎無力買樓》。今天在網台聽到一個極經典個案，以前的個案都被比下去。

話說主持人於一年前接觸過一對夫婦，他們的職業為補習老師及護士長，兩人月入共十萬元左右。當時因為妻子懷孕，所以計劃買樓。

當時他們大約有120萬元現金左右，發現不足以付首期，買不到樓，上不到車，唯有繼續儲蓄。

一年之後，女兒出世了，相信買樓的需求越來越強烈。兩人月入已經升到16、17萬元，但發現仍然上不到車。

主持人分析，金管局向銀行多次發出指引，收緊了借貸成數，在本身沒有物業可以加按或沽售套現的情況下，要買第一個物業，實在相當困難。

兩夫婦，中產人士，一向租樓住，不想因為買樓而搬到偏遠地區，或讓生活質素大大下降。其實，以這個收入，無必要走「苦行憎」之路吧。

港島區，有相當面積的，很難找到500萬元以下的物業，至少都要700-800萬元的物業。

如今700萬元以下物業只可以借六成按揭，若要過千萬元物業就只能借五成。計計數，假設目標為700-800萬元的物業，第一間樓，4.25%厘印費，大約要30萬元以上，加上雜費、律師費、佣金之類，要400萬元現金作首期。

二人上一年儲蓄是120萬，一年後的今天累積儲蓄達200萬元，但要上車，仍只有目標所需金額的一半而已。

其實，一年多的時間就累積了近百萬元現金，儲蓄速度已經很快，而二人的收入亦增幅驚人，家庭收入是17萬元，厲害非常。但面對這個樓市的遊戲規則，仍是無奈。

他們不是炒賣物業，不是見樓價上升才想上車的一類，而是有實際需要，想找個理想單位安居。如今唯有繼續儲蓄，再過兩年，望樓價沒有再發顛狂升。

我們看見上車客要買入二手樓是如何困難，即使收入高得驚人，仍覺無奈。主持人借機批評金管局這幾年亂出招，用行政手段令香港人買不到二手樓，使購買力轉投新樓，變相幫發展商。

以上的個案，如果買新樓，如此的收入，只差首期，買新樓是沒有大問題的。因為新樓發展商會提供「呼吸plan」，即只要申請人有「呼吸」就會獲批按揭。發展商會對新樓業主提供二按，解決了大部分準業主沒有首期的問題。

主持人一向不建議買新樓，因為溢價問題，尤其近期推出的新盤呎價比同區高出太多，買新樓多數要蝕錢。

我也認同新樓一般都會有溢價，只要跟同區二手比一比就會明白。然而，政府是否故意幫助發展商呢？這點我有所保留。

記得以前一篇文章分享過一個概念，見《全民退休保障（二）》。從來只有沒有太高能力的個體才會受一些地區限制規條影響得深，當能力、財力到達一定水平時，一個地區的遊戲規則對這些個體來說，根本沒太大影響力。

當年政府出招大概真的想打壓樓市，記得多年前政府出招後，發展商又散貨、又減少投地，樓價亦得以輕微調整一下，可見政府出招確實有點效果。然而，發展商就是有財有勢的一群，時間待久了，總能想到辦法去拆解，變陣應對。

例如，雙倍印花稅之招數，發展商就來個回贈。大銀碼的物業按揭成數低，市場亦出現財力不足的上車客，發展商就把物業越建越細，令總樓價降低，而反而可以大大推高呎價。按揭成數被收緊，發展商就提供二按。

發展商成功見招拆招的同時，二手市場的小業主卻沒有任何動作可以做。從結果回看，好似政府在幫發展商打工似的，但其實這正是我在之前文章所提過的，出什麼新規則，最終受限制的都不會是富人。