在網上看到有留言:「加息經濟好樓價升，減息供樓平樓價升，好友講曬啦！」我看了後不禁失笑。是，兩件事都可以發生。因為兩個情況裡面提的息口都不是樓市的最關鍵。我一直認為「最影響樓價的因素其實是貨幣」。貨幣是包括流通量和匯價。09年到現在樓價上升主因只得一個就是貨幣過盛。在環球量化貨幣之下，錢多貨少，樓價自然上升。除此之外，資金過多，也令到息口易減難升。更重要的是在過盛之下的所謂息口上升，其實只是相對性，幾年內由1厘加到兩厘半？對不起，這仍是低息期。在投資者來說，仍然是借一日賺一日。和過去數十年我們所遇見的美國製造的加息期不同。
人們所謂加息週期其實必須要和貨幣流量減少配合，否則不設實際！
那麼現在美國宣佈縮表，樓價不是要下跌嗎？很多人忽略了的是，要縮表也要能耐本事。因為無論量化貨幣還是縮表也不是免費午餐，都要付出代價，美國縮表的量是要多於與其他國家的貨幣增加量，市場上才能達到縮表的效果。另外，既然量化貨幣會製造高通漲，而高通漲是集中在資產上的時候，縮表亦可能會製造了高速的通縮。但在多年的市場不斷去槓桿的情形之下，資產的通縮可能會遠低於社會其他物價的通縮。我不覺得美國有這個能耐，現在美國通漲率是1.9%，經濟增長是2.2%。請問美國有幾大能量去縮表和承受縮表的結果？所謂美國的通漲比其他利好因素(如股票及失業率減少)反常地低，不如說通漲誠實地反映到美國的現況，股市可以是泡沫，而美國的失業數字大家都知道是一個失真的數字遊戲。筆者在近年每一篇的《我對樓市十大忠告》裡面常用的一點就是：「勿低估中國實力，勿迷信美國神話」今次一樣，縮表需要嚴陣以待，但莫高估美國的縮表能力。
