有次朋友問,領展停車場近年有新政策,不設指定月租車位,改為流動式,不明白有何好處,這安排好像純粹給車主帶來麻煩。今天領展的資產影響不少民生,制度改一改,立即對不少人帶來影響。


說起這個領展停車場的政策,止凡想一想,從生意角度,至少想到兩個對領展來說的好處。第一,這安排能減少人手,因為平日每個車位處都需要用油漆畫下月租車牌,有車位退租就要更改一次,如今這一個步驟可以省卻,斷而把人數運用得更盡。

第二,我猜想這應該能租出更多車位吧,例如如果停車場不是太滿,這政策未必有其明顯好處,但若然停車場本身供不應求,這個安排就能租出更多車位。想法是這樣的,假設一個停車場有100個車位,如何租出多於100個車位呢?只要領展擁有數據,研究過往每天最高峰時,整個停車場有多少輛車停泊,可能最滿的時候是半夜,數一數,原來只泊了85架車。

是否有這個現象存在呢?其實以我家附近的屋邨停車場為例,有很多車位是租給附近學校的教師職員,他們大部份是日泊的,晚上駕車回家,即拿車位是配合工作需要。相反,其他車主多會泊過夜,因為日間駕車上班,或周六日駕車去玩,夜間定會泊回停車場。所以,就算在最高峰時,可能是半夜,到停車場走走,看看停車場的情況,會發現部份車位沒有車輛停泊著。

如果劃定車位,這個車場就只能租出100個車位,但如果採用流動式的話,由於預計最高峰也只有85%的車會泊回停車場,領展可以接受超過100個車主申請月租接受多少呢?105位?110位?115位?這就看看領展對數據有多少掌握及信心。甚至乎,領展可以利用附近資產的協同效應,看看一旦真的爆棚,同場是否有一些時租日租的車位可作調配。就這樣,簡單一個政策,隨時能成功把同一個停車場的回報率推高。

作為車主,這個操作可能有一點麻煩,因為車主沒有一個特定車位,要視乎每天何時駕車回到停車場,早一點可能可以泊得好位置,晚一點就可能要泊到上四樓。

其實,在車位分配時,這安排亦有其好處,還記得年尾續車位時差點沒有車位的情況(見《停車場差點不能續租》),如果停車場車位緊張的話,停車場負責公司能想出一點辦法接受更多車位,讓更多車主有機會租得車位,這算是一個雙贏方案吧。

很多時,資本主義的美妙之處,就是資本家未必想令客人有好處,但由於他們想得到更多生意、利潤之類,為了這些誘因,就會創出一些行為,而這些行為可能間接幫助了客人,達至互惠互利的局面。

有一些停車場,更是低兩層是劃定車位,上兩層是流動車位,而流動車位的月租是較便宜。作為車主,這些停車場有更多選擇,如果你運用車位多會在非繁忙時間(例如因在附近工作所以多是日間泊車),我絕對會選擇較便宜的流動車位。

以上所言的純為個人猜測,感覺有其合理性,不過這也不是事實。曾經與一些停車場的員工討論過,這個流動式安排,其實不可能令領展租出更多車位,只不過是同一個停車場中,有時租也有月租,以前月租可能劃死了若干的位置,剩下的才可給時租泊入,如今則不然,若時租車輛太多時,停車場職員可嘗試調動月租車位去滿足需求。

當我上網找找資料時,看到原來電視早前也有討論過此題材。影片中還有一些月租車主投訴,因為明明月租車位,但由於停車場的車位都被時租泊掉,他駕車回來入停車場竟然要在門外等待半小時才有位讓他泊車,實在有點離譜。

與行內人討論過,再看過影片,原來關鍵在於時租,因為時租的需求可以很大變化,尤其在過年過節時,實在沒有可能有閒置的車位。為應付這些變動,領展這些新政策都可謂很絕,為股東賺錢很不錯,不過如果作為他們的客人,可能會感到不方便。