鏈家轉型之痛：頻繁收購難整合，丁丁租房兩月虧1億成「雞肋」

虎嗅注：互聯網+房產，最先受到衝擊的是傳統房產仲介，典型的代表就是「鏈家地產」。而鏈家正在通過線下併購和O2O方向進行互聯網轉型。2015年鏈家計劃進入8個新地區，構建「全國房產O2O大平臺生態圈。在互聯網技術的衝擊下，仲介行業「去門店化」以及打造交易平臺會成為趨勢，這顯然與鏈家重視門店的理念背道而馳。

O2O方面，鏈家將租賃業務完全分拆出來組建丁丁租房，並以免租金的方式搶佔市場。但據稱丁丁CEO俞建洋此前自曝，丁丁租房兩個月至少虧損了1億元。丁丁租房的表現也被業內稱為「雞肋」。可見，鏈家疾速擴張背後存在資金、經營管理等多重隱憂。

頻繁收購，統一管理成挑戰

7月21日，鏈家董事長左暉宣佈與重慶大業興置業顧問有限公司合併。合併後，將啟用「LianJia。鏈家」的全新品牌標識，將以15%的市場份額穩居重慶市場第一，線下門店在今年年底也將達到300間。除此之外，大業興一手業務也會和鏈家一手業務進行整合，將打造一二手聯動管道、新房代理策劃、新房電商等多種模式，新房業務綜合實力也將居於重慶第一。

左暉表示，房產交易市場量級已達每年10萬億元，存量房資產管理與房產金融市場規模已達200萬億元，在移動互聯網技術快速發展的大背景下，一個能夠匯聚市場中最優秀經紀人的大平臺呼之欲出。

業內人士指出，隨著鏈家先後合併了成都伊誠、重慶大業興，大西南的局面已經打開，而且在上海、南京、蘇州、杭州、武漢、長沙均已穩居市場領導者地位，圍繞交易最活躍的「長江經濟帶」的佈局已基本完成。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者採訪時表示，鏈家併購相應的仲介機構，說明其在2015年的戰略擴張思路是清晰的。通過對一些區域性仲介機構的資源整合，能夠使得鏈家快速進軍此類區域市場。可以預見的是，鏈家會通過其卓有成效的管理來促使仲介行業業務的升級。

對於鏈家的大肆擴張，克而瑞研究中心研究員傅一辰分析稱，與德佑這類南方公司合併，能使鏈家獲得這些公司旗下的門店、房源資料，間接覆蓋這些城市，而擴大版圖或為鏈家未來上市估值加分。中原地產首席分析師張大偉也認為，相對於「自身繁殖」的擴張模式，資本推動下的大肆收購，更適宜於衝擊上市目標的鏈家。

要求匿名的業內分析人士指出，如此頻繁收購仲介公司，在仲介行業上也是比較罕見的。收購後存在統一管理方面的挑戰，而目前仲介行業正受到互聯網等技術的衝擊，傳統門店業務是否能夠「永葆青春」，仍然存在不確定性。

記者瞭解到，2015年鏈家計劃進入8個新地區，構建「全國房產O2O大平臺生態圈」。鏈家網CEO彭永東3月初透露，鏈家的O2O平臺目標是在2017年突破1萬億元交易額。

擴張背後：仲介行業競爭升級壓力空前

實際上，鏈家的併購動作絕非個案，仲介行業的整合大幕已經拉開，行業洗牌正在加速。

3月2日，58同城宣佈斥資2.67億美元併購安居客。3月11日，世聯行投資4.2億元入股Q房網。受訪專家告訴記者，鏈家等的擴張行為其實不難理解，在房地產低迷時期，企業只有做大市場份額才能更好地活下來。

「2014年，房產仲介行業面臨整個交易規模的下跌。目前，仲介機構面臨多重困境，第一，仲介機構業務相對單一、盈利空間不大，若沒有大規模、多維度的業務分支，容易在市場運作中處於被動；第二，仲介機構若想通過擴張傳統業務來實現規模提升，速度比較慢，風險也比較大，通過企業之間的兼併收購則能夠實現大規模的快速擴張；第三，仲介行業的收購模式有橫向收購和縱向收購兩種，前者是對同類業務企業進行收購，後者則是對產業鏈各個環節企業進行收購。」嚴躍進對記者表示。

在激烈的市場競爭和嚴峻的行業困境下，傳統仲介內戰已起。「2015年將成為仲介行業洗牌的分水嶺，哪種模式最終勝出我們拭目以待。」思源地產董事長陳良生此前公開向鏈家、中原等業內競爭對手叫板。

「2.7%的二手房交易傭金是北京二手房仲介行業的潛規則，但實際上是超額利潤。」陳良生說，「我相信思源地產可以打敗鏈家地產，在未來的半年時間裡，二手房交易傭金的水準就會從2.7%降到1.5%，思源地產可以改變行業的潛規則。」陳良生信心十足，「1.5%的傭金水準可以讓仲介公司產生合理的利潤，同時還能保障經紀人的合理收益。」

而針對鏈家地產大幅提升經紀人提傭比例至70%，陳良生直言「提傭比例達到70%在行業內根本做不到」。

思源地產還表示，在互聯網技術的衝擊下，仲介行業「去門店化」以及打造交易平臺會成為趨勢，這顯然與鏈家重視門店的理念背道而馳。

而傳統仲介內戰之外，互聯網平臺也對鏈家等展開了一系列攻勢，包括愛屋吉屋、Q房網、搜房網在內的互聯網平臺紛紛發力線下，大打價格戰，奮力爭奪二手房市場份額。

對此，傅一辰認為，房產經紀行業的百家混戰已經接近尾聲，未來的運營模式之爭中，對於鏈家這種線下門店與線上平臺相融合的模式而言，如何借助O2O平臺導入更多客源，增加線上收益占比，是其未來需要重點解決的問題。

「仲介行業最終會上升到運營模式的競爭，當然也會產生在資本支撐下的不同陣營之間的火併和競爭，最多兩年就會迅速完成行業整合。」北京房通網科技有限公司副總裁楊皓預測，經過兩年時間的整合，仲介行業將形成全國性的寡頭公司，而傳統的仲介機構將被「滅掉」，或被「平臺化」。

地產經濟學家鄧浩志表示，在互聯網衝擊下，傳統的房地產仲介正面臨整合的階段，「變」勢在必行，至於怎麼變，現在的傳統房地產仲介正處於一種探索階段。

世聯首席技術官黎振偉則表示，電商和傳統房地產仲介會長期存在，不會相互吞併，也是未來的發展趨勢。「仲介和電商合作能擴大客戶源，還能更精準尋找客戶，通過線上交流克服資訊不流通的狀態。仲介、開發商以及電商也能實現利益共贏。」

鏈家棋局存多重隱憂

左暉此前在公開信中透露，鏈家正在謀劃萬億O2O平臺。

對此，有分析認為，鏈家正在加速推進在全國各地的佈局，並將新板塊紛紛嵌入到鏈家網和鏈家系統中，以期打造萬億級O2O平臺，無疑在下一盤很大的棋；但疾速擴張背後，競爭壓力和資金補給等問題，則是鏈家在發展過程中不容忽視的一系列重大考驗。

首當其衝的便是資金問題，加速擴張背後無疑需要大量的資金投入。

有消息稱，目前鏈家金融已經沉澱資金35億元。中投顧問董事、研究總監郭凡禮指出，就目前來看，鏈家可能存在資金短板，鏈家為了擴展業務動用了35億元的金融資金，這可能會帶來壞賬，增加管理成本。

「傳統融資方式的融資成本高，鏈家可以努力尋求低融資成本的新資金來源，同時嘗試轉變其粗放的擴張模式，提高擴展的效率，試著更多地採用合作模式擴大影響力而不是高成本高風險的收購模式。」郭凡禮建議。

受訪專家還表示，鏈家與其他公司合併後在經營管理方面的多重挑戰也不容小覷。

第一，頻繁併購後，公司之間會存在爭奪管理權、話語權的隱患，產生不必要的內耗，同時，公司文化與價值觀的統一管理難度加大、成本提高。

第二，頻繁合併雖然在短時間內達到了增加市場份額的作用，但鏈家採用打通線下門店和線上平臺O2O模式，和門店相比，線上收益目前較小，且O2O平臺未來具體能導入的數量也尚未可知，經營效果需要時間檢驗。

左暉稱，「我們在未來3年時間會把2億城市人口的區域作為目標市場，這個市場年不動產交易額大約4萬億元，其中一二手交易各半。我們希望把鏈家平臺上目前一二手比不足20%提升到2017年的50%左右。」

而過去許多代理公司都在嘗試解決「一二手房聯動」的問題，但大部分都不成功。一方面是客觀環境因素，另一方面是自身原因。業內聲音認為鏈家想要實現「一二手房聯動」的難度巨大。

此外，為了應對「野蠻人」愛屋吉屋的橫空出世，鏈家將租賃業務完全分拆出來組建丁丁租房，並以免租金的方式搶佔市場。但據稱丁丁CEO俞建洋此前自曝，丁丁租房兩個月至少虧損了1億元。丁丁租房的表現也被業內稱為「雞肋」。

要求匿名的業內專家對記者表示，「目前丁丁租房免租金的做法，實際上更多是一種營銷、攬客的做法。而且風險比較大，容易引起行業相關協會或組織的抗議，會被定性為不正當競爭。對於此類模式，業內其實並不太看好。」

張大偉還指出，鏈家在北京成功後，優化了對顧客的服務。其中一種功能是增加經營的成本，讓競爭對手再難生存，而且亦可提升新來者的門檻。但這種做法現在又反過來增加了鏈家把這種服務移植到其他城市去的難度。

「鏈家新去的城市，除上海、深圳外，樓價都只有北京的三分之一，而二手的交投也沒有北京那麼活躍，再加上收傭比例多沒有北京這麼高。鏈家在這些城市的收入，很難支撐北京鏈家一樣的服務。」

業內對於鏈家的企業文化也存在異議。「鏈家要求員工迷信公司的模式，不可質疑公司的決定，人人只能做公司的馴服工具，樂於只做一顆螺絲釘，這對於企業來說，是一種巨大的財富。但這種流水線的運作，對於個人來說，將來可能失去獨當一面的機會。」張大偉指出。

就上述具體問題，記者多次致電併發郵件採訪鏈家集團品牌部負責人，截至發稿，未獲回復。

From 中國經營報道

具體詳見來自《中國經營報》記者周麗的報道，原文標題《房產仲介洗牌加速鏈家頻繁收購存隱憂》，下文略有刪編。