隔山買牛 領展入英國

這篇兩個星期前已經寫左一大部份，去了旅行一直擱在草稿箱裡。

話說幾個星期前，領展公佈初次踏足英國的收購項目，在倫敦金絲雀碼頭買入一辦公大廈。

對比起個多月前的市傳消息 ，收購價平了些少 0.1 億英鎊。
https://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/2020-06-12/doc-iirczymk6551565.shtml

幾項重點：

- 收購價 £3.8 億英鎊
- 淨租金回報 4.955%
- 收購後佔組合 1.8% ，連埋澳洲 1.6% ，海外佔 3.4% ，距離集團目標 10% 還有一段大距離。
- 租客 : 一半為銀行，三成為政府有關機構，兩成為分租辦公室
- 租約有 54% 2029 到期，45% 2032 到期

對於今次的收購，先從租金雖說英國在租約期間的租金檢討，只能夠加租或保持原來租金，而不能減租 (upward only rent review) 。疫情打擊不到租金，而銀行及政府相信亦不會發生現在常有違約，賴皮唔交租的情況。 但 54% 的租約 2029 先到期，45% 租約2032 先到期。即是說在 2029 之前，想在這物業上得到收入增加，都係靠 Rent Review。以現在咁既市況，實在唔多樂觀會有升幅 但以目前環境未睇，將來租金上升的空間，應該也不大，變相鎖死差不多十年收入預期零增長。

另一方面，領展過去最吸引的地方是資產優化，釋放資產的價值。領展真正最賺錢的地方 ! 在這此收購的資產來看，這招也不太可行。這次收購的物業已是相當的成熟，不見得有太大的資產優化的機會，能夠從優化而來的資本增值不多。

未來經此一疫及科技的應用，銀行政府甚至其他公司都應該明白工作場所可以更有彈性。未來對於在一線金融區的辦公室需求是否能回到疫情，我就唔太樂觀。 租金難增長，又要背負未來辦公室轉型的風險。

商業物業在英國租唔出是要倒蝕的，業主要俾政府租值一半的 Business Rate ，唔想空置就要俾長免租期。傳統金融業同政府都係兩大縮緊辦公室的行業，Canary Wharf 又不是 tech companies 果杯茶 (Google, Facebook 都係 King Cross 那邊。長實之前買入的 5 Boardgate 在 Liverpool Street Station) 。或者無表面上睇咁穩定。領展一向的賣點之一都係民生場，居民無咁易走。現在玩高大上，反而令人擔心。 

LINK - Acquisition of Grade A Office The Cabot, London, United Kingdom

https://www.linkreit.com/linkcorp/api/v1/file/SiteAssets/CorporateWebsite/InvestorRelations/Presentations/Acquisition%20of%20Grade%20A%20Office%20The%20Cabot,%20London,%20United%20Kingdom_Final_Website.pdf