【有樓又點】北角豪宅區身世考 (Money Smart)

羅馬非一天建成，北角豪宅區也一樣。曾經為港島舊樓區的北角，近年陸續有新盤插旗，甚至成為港島東區精品豪宅及樓市破頂的指標，未來是否會繼續一路上揚？這則要從整個北角區的土地規劃說起。

長實新地兩豪宅 帶動北角樓市 北角區從行政規劃上，包括了由炮台山站到北角站的區域。區內近期最矚目豪宅，則有長實的維港頌，及新地的海璇。維港頌於2017年開售，曾創下標準單位呎價5.35萬元的紀錄，海璇於去年中開售，據《HK01》報道，今年4月底，其中一個1,599平方呎單位，創下呎價6.4萬元的紀錄。 今天，整個北角區的新盤樓市，均以此兩大樓盤馬首是瞻，但回顧兩盤發展史，卻可深深感受到何謂滄海桑田。維港頌原為政府物料倉庫，折卸後成地皮，於2000年代已多次納入勾地表；海璇原為北角邨，於2003年代初拆卸成地皮，再改劃成高級豪宅及商住用地。

海璇發展史具戲劇性 翻查資料，海璇的發展史更別具戲劇性。北角邨由房委會拆卸騰出空地後，面積達6公頃。當時政府原有意以「公私混合」形式發展地皮。 不過，至2002年，當時樓市氣氛因「八萬五」建屋政策而動盪不安。時任房屋及規劃地政局局長孫明揚為求穩定市況，推出「孫九招」，包括終止所有土地的公私混合形式發展計劃，北角邨地皮的「公私混合規劃」正式壽終正寢。 至2007年，政府正式從房委會手中收回地皮，並將地皮分為東西兩大片區域推出市場，最終由新地於2012年及2013年成功中標，發展成海璇。整幅地皮從拆卸到規劃，由賣地到落成，歷時將近20年。 雖然政府早規定了地皮會發展成高級住宅及酒店項目，但剛好遇上樓市過去多年的爆升期，令海璇「化舊區為神奇」，帶動了全個北角區的樓市。

北角缺空置官地 難再有大型新盤 維港頌及海璇之前，北角區內大多數新盤均以「精品盤」形象發售，價錢雖貴，但面積及配套均未到豪宅級數。 維港頌及海璇則擁海景，單位面積大，由擅長專攻高檔豪宅的兩大發展商操盤，可說是完全改變了整個北角區的樓市格局。影響所及，連其後開價的新盤，如擅長發展「單幢盤」的恒基，推出的木星街項目維峯‧浚匯時，開價亦見進取。由新世界推出的柏蔚山，銷情亦佳。 近月因為時局動盪，不少發展商均按兵不動，不推新盤。一手盤成交亦多為貨尾，亦難再聽見各種「破頂」新聞。北角區的一手成交亦跟隨大市，一時沉寂。 北角區地皮資源不多，撇除海璇及維港頌此兩項「十年一遇」的巨無霸豪宅項目外，發展商要在該區發展新盤，均須透過回收舊樓，經此方式發展而來的市區盤，未來面積規劃局限亦甚大，多只能發展為單幢盤。 由此可見，未來北角區樓市的新盤成交，料難以再破海璇及維港頌成交紀錄。反之，到3年辣稅期過後，此兩大豪宅盤的二手成交，亦會牽動整個北角區樓市。北角區一二手盤市況，料將與海璇及維港頌榮辱與共。

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