房產眾籌三流派：營銷、理財、情懷

評選2014年互聯網經濟熱詞，眾籌絕對上榜。如果90后感興趣的是一本書、一部電影、一間咖啡屋、一輛單車，80后或許更容易被房產打動。

從個人集資建房到房產眾籌

早十年以前，房產眾籌就開始了，那時叫「個人集資建房」。２００３年，30歲的于凌罡就在北京通過互聯網發起集資建房，得到網友的熱烈響應。其後，趙智強在溫州、王華在鄭州先後發起集資建房，在當時引起廣泛關注。最終，只有趙智強的項目在歷經9年半坎坷之後獲得成功。

回過頭來看，個人集資建房是屌絲的自救行為。房地產開發是件專業的事兒，從拿地的主體資格（諸如：註冊資本1000萬、開發資質、各類專業人員的配置要求等），到規劃、設計、施工，數百名各自有班要上的非專業人士根本無法應對。

那麼，開發商為什麼不出手？他們的經驗、實力比個人集資建房的組織者強得多。以「個人集資建房」的名義成立一間項目公司，以投資入股的形式聚斂一大筆資金，後續的操作方便順暢，還可省掉發銷售環節。

當年開發商對個人建資建房袖手旁觀的根本原因是房地產價格上漲預期明顯，而且房子不愁賣。假如樓面成本3000元/平米，一年後開盤可以賣到10000元/平米，三年後開盤可賣到20000元/平米。房地產商有動力找幾百個戶准業主催開發進度、監督施工質量嗎？

現在的形勢與十年前完全不同，不讓「捂地」了、銀根收緊（融資難、成本高了）。更重要的是，中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，只漲不跌的預期不存在了。銷售難、去化慢、退房率高、客戶滿足度低等「併發症」讓房企的生存質量大幅下降。在這種情況下，危機意識強的房企（萬科、遠洋、當代、萬通等）紛搞起了眾籌。

與此同時，互聯網及金融巨頭也看中了房地產這個萬億級市場，平安好房、搜房天下貨、京東金融、房寶寶紛紛開始探索自各的眾籌模式。據業內人士估計，互聯網在新房銷售滲透率已達10%（一線城30%）。

當年是個人集、企業不急，現在是企業變着法地揣摩購房人的「上意」。

房產眾籌中的三大角色及三種模式

任何形式的房產眾籌都離不開大大基礎角色：開發商（執行者）、購房人（眾籌支持人）、眾籌平台（眾籌發起者）。它們各自的訴求分別是：

開發商：開闢低成本融資渠道、鎖定購房意向用戶、降低銷售費用、提升去化速度，加快資金周轉。

購房人：優惠價購房或者取得投資收益、鎖定或定製房型、擇鄰而居睦鄰而處。

眾籌平台：積累用戶與數據、形成品牌、提升估值、收取管理費、探索其它變現模式（如家裝、租房等）

根據發起者的背景及訴求，可以將房產眾籌分為三類

第一類：以房地產項目營銷為目的。

例如，搜房天下貸就是搜房的P2P金融服務平台。具體模式是將一套房產的低價拆分為若乾等份供眾籌參加者認購，然後進行網上拍賣，獲得的溢價為投資人的回報。假如一套房產標價為80萬的，投資者以50萬元鎖定房源（投資門檻為1000元），然後對這套房進行競拍（只有眾籌參與者可以參加）。假如拍出75萬，開發商只拿50萬元，25萬元為投資收益。投者最長不超過三個月就可拿回本金及收益，毛收益率（不考慮手續費、擔保費）高達50%。開發商只拿出有限的房源而且每個項目只搞一次，目的是提高人氣、精準鎖定潛在購房者。嚴格來講這不是眾籌而是促銷活動。

2014年11月京東金融與遠洋地產的「跨界合作」則具有濃厚的博彩屬性。具體是：參加者支付11元，搖出中獎者拿錢去買房，未中獎者獲和「買200返20券」。

第二類：以銷售理財產品為目的。

例如平安好房的理財型產品——好房寶，綜合收益（貨幣基金收益+房基金）為13-14%。其中貨幣基金收益約為4.5-5%，房基金收益約為8.5%-9%。其中房基金在購房時可抵房款，不可提現，搞半天如果不買房的話收益率不到5%。

再如團貸網推出的房寶寶，主打國內一線城市高端房產（目前主打中信御園別墅），投資人的資金被彙集起來打給開發商。建成后將房產出售或由開發商回購，投資者獲得回報。

第三類：追求的是情懷。

例如萬通董事長馮侖和劉永好發起設立的自由築屋是基於互聯網的房屋定製平台，以用戶利益、需求與體驗為出發點，通過開放平台引入土地、開發、建設、資本等合作夥伴共同為用戶實現定製開發。從廣義來看，自由築屋不僅籌資還籌人、籌智，是C2B模式在地產行業的實踐。

再如當代置業的無憂我房眾籌平台（第一個項目為順義悅MOMA），主打的是全程參與，在規劃、設計、施工等環節向投資都開放多個參與節點，為用戶創造合作造房的心裡感受。如果投資者選擇買房，可以比同地段同品質房便宜20%，如果選擇退出可享受約6%的年化收益率。自由築屋和無憂我房的情懷是：按業主的意願去建房，自己決定家的樣子、自己選擇鄰居。

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