樓宇沒業主立案法團 投資存風險 (Money Smart)

日前九龍灣麗晶花園發生業主與保安之間的糾紛，在824觀塘遊行期間，保安突改大門密碼，身穿黑衣的居民回家被拒。事件昭示了一個問題：到底我們買樓，作為業主，是否能夠「為所欲為」？抑或在某種狀況下，業主竟然連大廈的保安程序也無法控制？

法團擁訴訟權 根據現時本港民政事務處規定，業主立案法團具有訴訟權力，可代表全屋苑所有業主，管理屋苑公契上指定的公共地方，或透過法律手段處理紛爭。 要成立業主立案法團，首先要有召集人。該召集人須獲不少於5%業權的業主支持。然後再按程序，召開擁有業主人數10%的會議，再獲超過30%業權份數的業主，在過半數票支持下，通過成立法團。 要達到30％的門檻聽來並不困難，但對於逾千伙單位的大型屋苑而言，卻因難以尋求共識，故往往未能成立業主立案法團，例如多達逾5,000伙的麗晶花園。 筆者翻查資料，發現香港擁有業主立案法團的大型屋苑，其實只屬少數。知名屋苑如黃埔花園、太古城及嘉湖山莊，均沒有業主立案法團。它們擁有的，只是缺乏起訴權力，理論上僅有聯絡及協調功能的「業主委會員」。相比之下，不少數百伙或更少型的屋苑，反而能成功成立業主立案法團。

成立法團亦非萬無一失 成立業主立案法團之後，是否又完全沒有後顧之憂？非也。一如世上所有的「代議制」，選出代議人（業主法團）以後，也非一勞永逸。法團同樣可能會造出違背業主意願的決定，特別是經常發生的管理費問題。 今年3月，荃灣大型屋苑荃威花園的立案法團，即因為法團提議管理費加價達19.5%，導致其他業主群起反對，甚至有數十名業主組織遊行，到管理處抗爭表達訴求。 就投資者角度而言，屋苑是否有業主立案法團，對樓價未必會有顯著影響。但如果無法約束管理費及其他物業開支，例如大廈維修費等，長遠均會對整體投資及租金回報造成影響，變相影響投資價值。 因此，買樓自住或投資前，先了解該物業是否有業主立案法團或業主委員會，再了解背後的「人事風格」或過去涉及的紛爭，對自己也是一份保障。

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