2009年後的樓市

談到地產經紀行業，不少人都會想起施永青先生，其實祥益地產分行創辦人汪敦敬先生也很有料子，尤其他專攻新界居屋市場，人棄我取，成為該市場的大贏家。

看到一個網台節目邀請了汪先生作嘉賓，原來他不時會與員工分享對樓市分析，這是培訓的一部分，員工對樓市有相當認識才能對客人給予意見。
節目中汪先生提到一些值得深思的點子，就是2009年之後香港樓市起了變化，樓市大升是環境所造成，我們需要好好認清楚背後原因。

2009年開始，全球印銀紙救市，資金泛濫，錢太多，借錢太易，利率太低，其實這是投資者天堂。

很有趣，汪先生形容，多重辣招之後，其實把物業投資市場變得「俱樂部化」，意思是指政府把沒有實力的投資者擋著。情況就如一個賺錢「俱樂部」，無錢的連入會的資格也沒有。

當大家在談樓市泡沫問題時，汪先生就強調大家要分清在談什麼泡沫，若泡沫是指按揭的話，就從來都沒有泡沫，因為按揭比例情況一直都十分健康，加上金管局多次調控按揭成數，借貸水平都不會太高。

若泡沫指的是資金，這就需要關注了，因為多年來的大升市，主因是資金，若美國縮表，影響資金供應，這就真的是一個隱憂。不過，大家可能也觀察到，美國在縮表時，日本在印，歐洲又在印，最重要還是看看貨幣正在流入還是流出。

當主持人問及未來住戶供應增加是否問題？覺得物業始終不是一時三刻造出來，之前沙士後曾持首七年任期差不多停了供應，造成樓市大升，而梁特與林鄭不停找地建房，這些年密密建了不少，數年後供應才出現，會否大跌之時？

汪先生笑言香港人不要自己騙自己，董伯伯年代計算過每年需要八萬五個單位才夠數，何解今天三至四年推九至十萬就夠數呢？供不應求，仍然難以被過改。

簡而精的指出要害，對未來的預期又是否準確？大家不妨看看。