有次朋友問，領展停車場近年有新政策，不設指定月租車位，改為流動式，不明白有何好處，這安排好像純粹給車主帶來麻煩。今天領展的資產影響不少民生，制度改一改，立即對不少人帶來影響。


說起這個領展停車場的政策，止凡想一想，從生意角度，至少想到兩個對領展來說的好處。第一，這安排能減少人手，因為平日每個車位處都需要用油漆畫下月租車牌，有車位退租就要更改一次，如今這一個步驟可以省卻，斷而把人數運用得更盡。

第二，我猜想這應該能租出更多車位吧，例如如果停車場不是太滿，這政策未必有其明顯好處，但若然停車場本身供不應求，這個安排就能租出更多車位。想法是這樣的，假設一個停車場有100個車位，如何租出多於100個車位呢？只要領展擁有數據，研究過往每天最高峰時，整個停車場有多少輛車停泊，可能最滿的時候是半夜，數一數，原來只泊了85架車。

是否有這個現象存在呢？其實以我家附近的屋邨停車場為例，有很多車位是租給附近學校的教師職員，他們大部份是日泊的，晚上駕車回家，即拿車位是配合工作需要。相反，其他車主多會泊過夜，因為日間駕車上班，或周六日駕車去玩，夜間定會泊回停車場。所以，就算在最高峰時，可能是半夜，到停車場走走，看看停車場的情況，會發現部份車位沒有車輛停泊著。

如果劃定車位，這個車場就只能租出100個車位，但如果採用流動式的話，由於預計最高峰也只有85%的車會泊回停車場，領展可以接受超過100個車主申請月租接受多少呢？105位？110位？115位？這就看看領展對數據有多少掌握及信心。甚至乎，領展可以利用附近資產的協同效應，看看一旦真的爆棚，同場是否有一些時租日租的車位可作調配。就這樣，簡單一個政策，隨時能成功把同一個停車場的回報率推高。

作為車主，這個操作可能有一點麻煩，因為車主沒有一個特定車位，要視乎每天何時駕車回到停車場，早一點可能可以泊得好位置，晚一點就可能要泊到上四樓。

其實，在車位分配時，這安排亦有其好處，還記得年尾續車位時差點沒有車位的情況（見《停車場差點不能續租》），如果停車場車位緊張的話，停車場負責公司能想出一點辦法接受更多車位，讓更多車主有機會租得車位，這算是一個雙贏方案吧。

很多時，資本主義的美妙之處，就是資本家未必想令客人有好處，但由於他們想得到更多生意、利潤之類，為了這些誘因，就會創出一些行為，而這些行為可能間接幫助了客人，達至互惠互利的局面。

有一些停車場，更是低兩層是劃定車位，上兩層是流動車位，而流動車位的月租是較便宜。作為車主，這些停車場有更多選擇，如果你運用車位多會在非繁忙時間（例如因在附近工作所以多是日間泊車），我絕對會選擇較便宜的流動車位。

以上所言的純為個人猜測，感覺有其合理性，不過這也不是事實。曾經與一些停車場的員工討論過，這個流動式安排，其實不可能令領展租出更多車位，只不過是同一個停車場中，有時租也有月租，以前月租可能劃死了若干的位置，剩下的才可給時租泊入，如今則不然，若時租車輛太多時，停車場職員可嘗試調動月租車位去滿足需求。

當我上網找找資料時，看到原來電視早前也有討論過此題材。影片中還有一些月租車主投訴，因為明明月租車位，但由於停車場的車位都被時租泊掉，他駕車回來入停車場竟然要在門外等待半小時才有位讓他泊車，實在有點離譜。

與行內人討論過，再看過影片，原來關鍵在於時租，因為時租的需求可以很大變化，尤其在過年過節時，實在沒有可能有閒置的車位。為應付這些變動，領展這些新政策都可謂很絕，為股東賺錢很不錯，不過如果作為他們的客人，可能會感到不方便。