樓價徐徐走下, 已是不爭事實, 大家祇需打開報章閱讀地產新聞, 除了看到新樓盤以略低同區市價熱賣消息外, 伴著的便是一些二手樓劈價成交消息, 一些精明的讀者, 更會察覺到一手樓已靜俏俏取得樓市的支配位置, 主因有二, 其一是開價低於同區二手樓, 而配套設施卻更好, 其次是發展商提供特高成數一按, 使首期不足的買家也有條件提前上車, 若要平衡以上兩點一手樓的優勢, 急於套現的二手樓業主祇得一招可用, 就是狠狠劈價, 吸引買家回心轉意,。然而, 急需套現周轉的二手小業主目前不竟祇是少數, 致二手成交繼續零星落索, 陷入超低谷底, 間接造就今天一手樓主導樓市的局面。

樓市不振, 買家不願入市, 行家眾說紛紜, 個人估計是不少買家覺得現時樓價跌幅祇屬溫和, 跌幅不足以抵消入市後承受再下跌的風險。同時, 現在二手豪宅及中小型住宅物業正受到不同按揭數成的規限制肘, 如果要換置二手樓, 買家必須自行籌措差價, 因此令更多買家失去換樓的意欲。

更值得大家留意的是, 作為香港經濟活動力監測指標的經理人採購指數(PMI), 近期下跌至6年來的新低, 強烈顯示本地經濟正在衰退回落途中, 故市民有理由相信本地的失業率將由低位回升, 從事低技術服務業的基層市民, 將首先醒覺工作入息不斷減少, 之後轉為擔心失去就業機會, 故樓價縱使有較大跌幅, 現在也不敢輕言趁低上車, 加上本港經濟衰退碰巧遇上了美國加息, 影響更是百上加斤!

個人認為, 樓市現階段倘屬調整初期, 一般預測來年按現價再下跌一成左右, 目前銀行對按揭估價已開始稍作收歛, 一旦確認樓市進入下跌周期, 銀行對樓貸審批必然傾向更加保守, 無形中增加了買家入市難度, 令二手樓成交更加不濟, 屆時若政府不願適度減辣, 已持有物業數年的投資者或加入拋售獲利貨離場,引致二手樓放盤量激增, 促發樓價急跌失控, 故當局必須小心防範!


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行政總裁
柯興捷