搏一搏，老麥變房託？（馮宏遠）

一直以來有個都市傳說，麥記其實唔係靠賣漢堡包薯條發達，麥當勞叔叔的真正身份是大地主，買舖收租才是正經事。

然後有一日，叔叔唔賣Big Mac，將啲舖打包賣畀你，叫做「麥房託」。究竟搞邊科？數十年來不賣一地嘅麥當勞，點解宜家要將地產分拆上市呢？

好，先拆開佢盤數睇睇先，真係有近六成收入來自「特許經營」喎。呢一部份公司收租加埋特許經營費用，話麥記係用自己品牌嚟收租，都算合情合理。

再望一下最近幾年業績，會發現增長平平，甚至出現倒退。首要原因，係麥當勞品牌能量開始急跌，潮流趨勢係有機食品，公司嘅垃圾食物形象，就深入民心(馳名黑心麥樂雞)，宜家再點講用有機蔬菜、走地蛋，形象都救唔返，美國快餐市場就畀Chipotle Mexican Grill(CMG)呢啲有機新丁食晒。

再講美國公司，外國業務比重高，美元過去一年不斷升值，變相令營業額萎縮，外國做餐廰利錢唔算高，壓力都唔輕。

經濟前景不明，公司盈利能力又受限，管理層自然要想辦法創造價值，將一直收埋嘅地產業務重新包裝成「麥房託」，就成為一條財路。

今日麥當勞市值超過1000億美元，有對沖基金估計「麥房託」分拆後，會為釋放到200億美元的價值，相當於每股增值21美元。

有無咁筍先？我睇就有唔少水份。首先公司特許經營收入，唔係全部來自物業收租，唔係特許經營商用緊嘅舖，係由麥當勞交租，每年實際租金收入，一定遠遠少過原本計嘅100億美元。

再者，市場對麥當勞嘅估值，明顯超過公司的帳面價值。宜家公司市帳率，至少在5倍以上，即係畀5蚊買間值1蚊嘅公司。分拆「麥房託」之後，可以令股價再上一層樓，定其實係一賣埋「麥穀種™」，股價就bye bye？

講開又講，美國餐飲同食品股股價強勢，其實係另有原因，下次再講。

頂，點解我只係諗起呢樣嘢……

作者：馮宏遠（本文章由聚言時報授權提供）