樓市爆煲的一根稻草

樓市何時爆煲是一個大話題。作為升斗小市民，一旦看錯樓市，可影響一生。可惜我沒有水晶球，不可能事前準確預測何年何月爆煲。退而求其次，掌握爆煲訊號，快人一步逃走也是好的。

近年樓市辣招頻頻，SSD杜絕了投機客，BSD減少了外地客，DSD打擊了投資客及（某程度）換樓客，收緊按揭嚇跑了小市民，但樓價仍然高企，中原領先指數只比歷史新高低0.01%，可見樓價反映的是真實用家需求。現時香港近乎全民就業，單論本地因素，樓市短期很難大跌。

不過，DSD與按揭措施落藥太重，導致成交量（尤其二手樓）大減，必然增加波幅。換句話說，升會升得更急，跌會跌得更狠。本地基本供求沒有大變，樓市升跌就要看香港經濟及貨幣因素，亦即視乎大陸經濟及美國加息影響。

不敢妄圖看透中美港三地形勢，但求針對與香港樓市有關的來分析。先談透明度高的美國，假如加息，對按揭的直接影響可看兩篇舊文：
www.oika.hk/樓市探熱針/聯儲局預期加息路線圖-2015開始/
www.oika.hk/樓市探熱針/美國最快6月加息-港樓供款可増35/

即使你已供完層樓，也要留意加息的其他影響。決定市價始終是邊際的，即那些落實成交而非那些供完樓一世唔賣的人決定市價。加息後，買樓收租相對定期存款的吸引力會下降，何不賣樓收息？如果加息太急，供樓不再平過租樓，甚至只計利息部分已與租金相若，何不繼續租樓？當樓市跌至租金回報率比加息後的利率相對吸引（包括風險因素）才算平衡。話説回來，加息雖然利淡，歷史並非必然導致港樓崩潰。加息另一潛在影響更重要：美元看升亞幣看跌，引發資金流出亞洲，乃至重演九七年亞洲金融風暴。歷史會否重演呢？

那要看中國經濟，但中國數據並不可信，總理李克強上任前也曾說過中國GDP信不過。那麼什麼數據或訊號可靠呢？看行動。中國不斷減息丶降準，可見經濟下行，而且仍然醫不好。上個月人民幣突然貶值，更顯示中國政府對經濟的焦急，卻也同時引發區內貨幣貶值戰的憂慮，尤其在美國加息的陰霾之下。上週中國干預境外人民幣匯價，暴力托匯，似乎怕人民幣貶得太多。中央應是始料不及，原以為只貶值少許不礙事，豈料觸發龐大貶值壓力，據估計隨後兩週內托價用了千億美元，現在還要境外干預匯價，我只想到四個字：黔驢技窮。有外資銀行估計，中央三萬多億美元儲備中可動用一萬億托價，至少可撐一年。如托價失敗，亞洲區內貶值風潮加劇，香港通縮重臨，營商成本相對亞洲區變得高昂，失業率攀升，樓市前景不問可知。如托價成功，中國大陸出口經濟堪虞，亦很可能面對通縮。香港四大經濟支柱佔GDP近六成，皆與大陸息息相關，港樓焉能不跌？人民幣托價成敗不是重點，重點是托價隱含的經濟訊息。

明天美國議息便見分曉，會否成為壓垮香港樓市的最後一根稻草？除非美國戲劇性宣布長期不加息，否則趨勢已成，時間問題而已。香港本地因素不足恃，即使全民就業，也不過是風暴前的平靜。失業率屬滯後徵兆，九七年底香港失業率也只有2.2%，比現在還低呢。

作者孫志恒 @ OiKa.hk 愛家