還在吐槽you+？不妨看看蘑菇公寓

創業

2015-08-07 |

虎嗅網

2027

近年以來，長租公寓又成了資本追逐的「豬」。創業公司如雨後春筍、獲得融資的消息不絕於耳，金額一個比一個高，從上海青客的數千萬元到you+的1億，再從新派公寓的1.6億和蘑菇公寓的2500萬美元到魔方公寓的2億美金。

日前，蘑菇公寓創始人兼CMO龍東平接受了虎嗅創業報道的專訪。

蘑菇公寓是以分佈模式提供標準化長租服務的「旗手」，而you+、魔方公寓採取的是集線模式。在數千萬套房產被閑置的情況下，盤活資源更符合國情、更具社會價值、更便於發揮互聯網公司的長項。

長租公寓的兩大門派：分佈式與集中式

長租公寓的業態分為集中式和分佈式兩大類。

雷軍入1億被吐槽「又貴又憋屈」的you+和拿到2億美元的魔方公寓同屬於集中式，即租賃整棟商業或工業產權物業進行經營。集中式有三大好處：

首先是房源數量可預期、便於標準化。租下10棟樓，改造成1000套公寓，意味著有了1000套標準化的房源；

其次是對資本的吸納能力。整棟租、購，統一裝修，耗資巨大，資金回收週期長。但手握巨額資金者往往喜歡這樣的項目。與其拿2億美元去投100個項目，耗時費力、風險不低，還不如砸進魔方公寓，變成一套套可供出租的標準化公寓。

第三是的租客集中居住，便於玩社區、O2O等概念。例如YOU號稱要打造「良善的公共空間和緊密的社區氛圍，讓年輕人之間更好地交流」成為「是年輕人的社交平臺和創業基地。」＃要編劇本現在就可以構思了＃

集中式最大的問題在拿房。北、上、廣、深等一線城市可以整棟租下的物業稀缺已久，長租公寓還要與經濟酒店、創意產業園區競爭，即便拿到也絕不會廉價。假如集中式長租發展緩慢，一定是因為拿不到房；假如租客嫌貴，那是因為拿房不便宜。

蘑菇公寓則是分佈式的代表。好處是能夠利用社會上大量閑置房源，可以貼上輕資產、分享經濟的標籤，問題在如何建立房源庫存。

據龍東平介紹，蘑菇公寓的房源主要來自房產仲介。一般情況下，房屋的租期為60到120個月，蘑菇公寓一次性支付相當於月租35%的傭金。

雖然房源是分散的，蘑菇公寓還是要進行統一的裝修和維護，保證屋內設備、設施達標。

此外，根據上海市相關法規面積大於12平米的客廳可隔成一間居室。龍東平舉例說：7000塊錢，三室一廳的房屋，按用租7000拿下。統一裝修、加隔斷後，有四間可供出租，每間2500元，月收入10000元。而獲得這樣一套房源只需一次性付給仲介2450元，用龍東平的話說「幾乎可以忽略不計。」

經過不到一年的運營，蘑菇公寓在上海已掌握近1萬間房源，龍東平透露2015年底將達到2萬間。照此進度，蘑菇公寓2015年房租收入有望突破3億元。

最後，如果房東改主意要收回房源怎麼辦？龍東平說，蘑菇公寓有三重保險：第一房產仲介拿了傭金要擔責任；第二，按合同約定如果違約裝修投入要房東承擔；第三，房東還要賠一筆房屋租賃違約金。

房源、仲介都是現已存在的，蘑菇公寓花很少的代價驅動仲介、鎖定資源，只要資金跟得上，擴張的速度非you+、魔方可比。＃別忘了，中國有數千萬套空置房＃

拿什麼引吸房客

住是剛需，而且供給有限，房客會千方百計地去找經濟實惠的房子。換言之，人找房而不是房找人。那麼，為什麼搜房網要支出那麼高的線上推廣成本？為什麼鏈家到處打廣告呢？因為它們都是仲介，手裡沒有房子，用戶從別的管道找到房子，仲介就沒飯吃了。但蘑菇公寓一不是仲介，房源就在手裡，不論通過什麼管道，客戶都是自己的。

據龍東平講，手上1萬間房的空置率不到1%。那麼，蘑菇公寓如何獲得客源呢？

首先，官網和APP的獲得比率達到82%，線上推廣成本攤到每位房客為180元，租期一律為一年整。假如一年的房租為3萬元，網絡獲客成本占比僅為0.6%。

其次，是老用戶介紹新用戶，占比超過10%。這部分租客的獲得成本為零。

最後，房產仲介也會帶些租客過來，占比8%。蘑菇公寓照行規支付傭金，租客不花一分錢。

蘑菇公寓租客只需押1付1（不少城市都是押1付3）而且不負擔仲介費，這兩點對房客有相當大的吸引力。虎嗅君發現網上也有吐槽說蘑菇公寓不收仲介費但月租貴。龍東平解釋說這是因為早期的房子分佈在中球地鐵沿線，使房成本相對高。隨著房源數量增多，租客選擇空間會越來越大。

雖然居住是分散的，蘑菇公寓也力圖打造同齡人社區。一方面是選擇性「接客」：要求租客有固定工作而且是白領（以出入證、胸牌為證），不接愛40歲以上或者拉家帶口的租客；另一方面是組織線下活動，如郊遊、攀岩、農家樂、財會知識講座等。

蘑菇公寓還有一個「奇葩」產品「蘑菇寶」。這實際上是一個銀行監管的賬戶，租客只需月把房租打進去。蘑菇公寓可以租金現流為抵押，從銀行獲得低息貸款，從而大大緩解資金壓力。

罕見的連續創業團隊

蘑菇公寓有三位聯合創始人。

CEO馬曉軍房地產領域有十多年經驗。2002年加入初創的德祐地產任至運營副總、執行董事。2009年離開德祐先後創立恆家地產（2009年）和旅家網（2012年），後一個項目仍在運營。2013年創立蘑菇公寓。

此次接受虎嗅採訪的龍東平，有超過十年房地產營銷經驗。有意思的是，龍東平近十年來的職業軌跡與馬曉軍是完全重合的：德祐地產－恆家地產－旅家網－蘑菇公寓。

負責研發和流程管理的CTO田東嶺，在八年互聯網系統開發經驗，也從是恆家地產－旅家網－蘑菇公寓一路走來的。