網上流傳買樓致富套路

網上流傳一幅相片，內容這樣寫的：「為什麼要買樓？史上最深套路，你將錢存入銀行，你不買樓，你的存款就會被銀行借給別人買樓，最後你住人地用你的錢買返黎既樓，仲收住你份租，仲用你交房租既錢還貨款。」

內容十分有道理，亦是過往至少十二年所發生的事情，置業者的成功的確靠這套路，香港物業令不少人致富。不過看完之後，有幾點想補充一下。

其實不止買樓，做什麼生意也是這個套路。成功人士總是少數，記得曾有KOL問一個問題，你認為這世上「把錢借出的人」多？還是「問人借錢的人」多呢？好多人立即想到債主與債仔的關係，認為當然是債主少，債仔多吧。其實非也，這世上最多人把錢借出，只不過收取極低利息，亦得不到債主的身份，因為大多數人都把錢放銀行，銀行就把他們的錢借出去。這些“大多數人”當然難以成功。

這個套路說少了一點，何解這至少十二年會行得通，因為息率與銀紙貶值。若國債息率回到80年代的15厘高息，按揭息率達20厘，相信是存款者勝。加上這些年銀紙貶值，今天借500萬，數十年後償還的500萬已不算什麼，銀紙貶值的好處於債仔一方，零和遊戲下，價值從「把錢借出一方」處損失掉，這些也是這套路的威力。

這套路還能否繼續呢？其實這裡未有提到風險，「把錢借出一方」唯一好處是風險因素的考慮。問人借錢者，即使置業也好，做生意也好，需要承擔相對大的風險，包括大幅加息、物業價值下跌、租務市場問題、生意不景、通縮等，這些年這套路得以成功，皆因這些潛在風險都沒有發生，倒後境看起來自然英明神武，但其實這並非必然。

出租物業也可以算是一盤生意，只不過這盤生意於香港住宅環境下，由於供求長期失衡，變相是一盤穩賺的生意。於一盤穩賺的生意上放任舉債，倍大贏利，風險因素自然被輕視，成為必勝套路。若放到其他地區，或其他生意上，恐怕不行。

其實這套路於非住宅物業已開始出問題，上年開始香港經濟出現負增長，失業率颯升、疫情持續、在家工作等因素，地舖或辦公室業主開始感到壓力。未知日後這些負面因素會否擴展至樓市，破壞了這套路。

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