換樓造按揭遇麻煩

近日小弟換樓，申請新樓按揭時遇到不少阻滯或令我失預算的地方，與今時今日的政府複雜指引有關，買樓時地產經紀也提醒最好多找2、3間銀行以作後備，因為隨時會出意外。

話說小弟今次是換樓，先賣後買，買入物業時亦算是首次置業，因而可免第2套房的稅項與享受高成數按揭（林鄭plan）。另外，本身替家人一個物業按揭作了擔保人，但只是擔保人身份，本身不是該物業的擁有人之一。當今次申請造按揭的目標是按八成，自己初步計算過並無問題。

誰知，當造按揭時，銀行職員計算後，告訴不可能造八成按揭，指壓力測試超標了。原來我本身作了另一個物業的擔保人，銀行計算時會把我當成有兩個物業去處理，把所有數字都要下調一成，包括可申請按揭最高成數、供款佔收入比率（50%減為40%）、壓力測試（60%減為50%）。而我自己估算時，計算方法已把所有按揭欠款計算在內，包括新物業與擔保物業，但計算公式是以一間物業來計算，因此與銀行計算結果有所出入。

其實我有點不明白，首先從風險角度，若總樓價或按揭金額不變，一間物業與兩間物業的風險，哪個較高？

試想，當持有兩間市值500萬元的物業，每間按揭借300萬元，總計是市值1,000萬元的物業造600萬元按揭。另一個情況，持有一間1,000萬元的物業，借600萬元按揭。比較一下兩個情況，持有2間物業的風險理應較低，因為流動性高、較易沽售。但銀行對於按揭的計算方法是相反，對兩間物業的情況採用比較嚴謹的公式。

還有，說到底，我的確未持有兩個物業，另一間物業只是擔保人身份而非業主，何解同樣地所有比率都需要被調低呢？

與銀行職員了解多點，他指這是政府指引，而非銀行本身要求，用意應該是不鼓勵市民擁有多間物業，壓抑樓市，與金融風險未必有太大關係。如果大家近期有買賣物業的動作，小心申請按揭時失預算。是次按揭申請還有更多分享，讀者有時間可按入影片。

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