買樓別聽王思聰

伯通注：本文原作者為@學經濟家，經過溝通後同意由我改編形成此文，首發於虎嗅，為讀者提供關於房產政策長期走向的一種思考。

5月3日凌晨，在將微博問答價格調整為一萬元問一次之後，王思聰將第一個萬元答案留給了這個問題——「您認為目前熱點城市的房價是否高得離譜？如何看待年輕人花光父母積蓄貸款買房現象？」

王思聰的回答簡要來說有三個信息：

1.房價的確離譜；2.租售比不合理，租房更合適；3.花光父母積蓄貸款買房，在經濟上是愚蠢的選擇。

萬達公子的回答代表了很多人的心聲，有人評論到「王思聰雖然是含着金鑰匙出生，但是三觀絕對正……」

雖然點評身家60億公子哥的買房觀非常落俗套，但鑒於過去一個月來房產調控政策的風雲陡變，在這個時間點上借機對舊機制的框架及新機制的博弈可能做一個梳理，還是非常有價值的事情。

好，羊頭掛完了，接下來就該賣狗肉了。預警：份量很足，請慢慢享用。

首陀羅的卡位遊戲

國人被房產搞得魂不守舍，根源始於1993年。在朱鎔基提出分稅制改革之前，大多中央部委是沒錢又沒權，餓得嗷嗷叫。稅改之後，財權大幅上收，結果是部委們爽了，地方餓得嗷嗷叫。

1998年進行了土地和房地產的市場化改革，但當年修訂的《土地管理法》明文規定，土地補償費和安置補助費的總和，不得超過土地被徵收前三年平均年產值的15倍，省級政府批准可以增到不超過30倍。第63條又規定，「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設」。

這就基本把住宅用地供應壟斷了。窮得嗷嗷叫的地方政府聞到了錢味，在隨後史上最宏大的城市化、開發區興建進程中，走上了土地財政之路。錢少事兒多，多數基層只能不講規矩了，少不得各種因為征地拆遷而釀成的衝突和悲劇，與農業稅（06年取消）、計生（16年接近取消）可以相提並論——「每個人的家鄉都在淪陷」。

中心城市、省會和縣市無論在財力、治理、公共服務、發展機會上都形成了明顯而巨大的差距，這與美日歐等發達國家形成了明顯對照，後者通常只有職業機會上的差別，小城市和鄉郊的秩序，往往比大城市中心還要好。

集體土地不准入市，迫使居民們加入到一個異常慘烈的金字塔式的、單向的卡位競賽。資本和富豪不能下鄉落地、土地不能自由交易、轉變用途和獲得信貸的結果，使得數億首陀羅無法出售產權，只得依靠出售體力勉強糊口，支付教育、醫療、進城門檻之外，沒有其它消費能力。2016年，有40%國民人均每月可支配收入不足1100元。這能買得起高鐵票、三四線房產、配置家電、淘汰燒煤取暖嗎？所以「產能過剩」「環保難題」「資產泡沫」等等其實是偽問題，是產權和信貸局限在城市的諸多後果而已。

另一個後果就是，競爭中勝出的都市吠舍們，極難像歐美中產一樣在鄉郊置辦莊園、別墅、參建學區，進而改善家族生活環境。只能繼續打下一個關卡：在海外購置房產、培育後代。也就是有數以萬億計的財富成為別國公民的「海外」資產。這種財稅和土地機制，近乎成為一個逐層向上、向海外抽取精英和財富的單向水泵矩陣。

看懂的人最後發現了這個遊戲的通關秘籍，就是借助杠桿提前在中心城市卡位，「京滬永遠漲」背後的邏輯大概如此。而極低的租售比，卻緣於人均可支配收入占GDP的過低比例——那些買不起房的進城務工首陀羅們，已經交不起更高的房租了。

身為剎帝利，萬達公子早已將視野放在海外資產配置上，無需參與這個慘烈的單向金字塔競賽。在他眼中，這個卡位遊戲自然既無趣又不經濟，至於那些誇讚其「三觀正」的首陀羅和吠舍們到底心裡在想什麼，恐怕只有天知道了。

無紅線，不改革

2003是換屆之年。理想狀態是升級基本操作系統，把1993年版本中過強中央、過弱地方的格局，做一個平衡調整。但歷史通常是反過來的：一個架構運行十年，那最有話語權的往往是這個架構下的得益者。

結果是後續10年的政策重點變成了「糾偏」。加上民眾們總是說，教育醫療市場化、國企私有化太快了，需要慢下來等一等國家的良心。「宏觀調控」時代來臨，各部委相對於地方的權力空前提升，國企相對於民企也獲得了空前的優勢和資源。

土地管制也在這期間開始層層加碼，04年房地產首輪調控啟動，06年出台了「18億畝耕地紅線」，計劃者期待一個更均等的城市化過程，限制大城市供地、默許三四線城市供地。但基本框架沒有理順，市場並不買賬，結果是一線城市更加緊張、房價更高，三四線城市庫存壓力更大。

而到13年部委按照慣性繼續出台調控政策，「嚴控特大城市擴張」，到地方開始落實（2015、2016年中心城市供地急劇減少），結果是房價恐慌性暴漲，終於觸到了其他部委（央行）的紅線了。

（住房貸款瘋狂增長，數據來源：中國人民銀行）

在這之前，財政部和央行疑似對土地和發展規劃無權吱聲——即使他們預見到了風險也只能忍着，只有到風險臨近的時候，才有可能委婉地提出：喂，這樣子下去會崩掉的啊。

插入一個可能的特色規律：

每個部委的規定和政策都是永遠正確的，如果加上了「中央精神」、「基本國策」的背書，就不僅是永遠正確，還要年年加碼。除非撞到了另一個部委的紅線。

比如計生政策就長期正確，直到負責養老金的部委摔了電腦：這預算沒法做了。至於民間和學者們多少聲討反對，在政策博弈中更接近於背景噪音。

所以未來到底是按照已有模式繼續下去，還是會另起套路，就要關注財政和貨幣當局的想法和改革準備了。

事情正在起變化

今年4月6日，住建和國土部下發通知，要求各地房產庫存低於6個月的，要顯著加快供地，超過36個月的要停止供地。明眼人不難發現：「庫存低於6個月的要顯著加快供地」和之前「嚴格控制特大城市擴張」的規定，明顯打架了，哪個會贏？

隔天，北京就宣布未來5年新增住房150萬套（現有約750萬套），大概是前5年新房成交量的3倍。這就像計劃生育了十幾年，終於出來個「單獨二胎」一樣，信號雖小，但意味深長。

這說明在資本回報率數年間持續下跌，房貸和M2迅速增長的關節眼上，某些部委的紅線起作用了。

如果說土地制度、經濟發展模式等等還和國情、體制、文化等有關，大家可以吵個沒完的話，那貨幣和債務可就是硬邦邦的普世規律，沒啥可選擇的。

重大改革的拖延和過重的稅賦，使得新增投資的收益率已經趨近於零。但GDP增長、就業、財政的目標，迫使信貸繼續增長，支持即便是利潤和還款來源都很可疑的國企、政府基建項目。現在國企和地方政府的負債，早已超過百萬億的規模了。

而我們知道，每一筆新增貨幣（信貸），在出生之時都已經註定了死期（還款條款），貨幣總量可以視為每筆尚未償還的債務之和，就像人口總量是所有尚未死亡的個體之和。

大量無法償還的債務，最嚴重的會毀掉貨幣信用（比如津巴布韋和委內瑞拉的財政）並進而毀掉社會秩序和政治穩定；輕一點兒的會毀掉資產價格和銀行（比如90年日本的地產貸款、07年美國的房貸）。

這些後果，無論財政部還是央行，都無法承擔。

打補丁還是重裝系統

目前以凍結交易和加快供地為代表的調控政策，還是一種非常情況下的應急策略，治標不治本。

可以說，不進行制度上的改革，房產政策的長效機制就無從談起。而從行政高層此前的舉措來看，在財政和土地制度改革雙方面都有準備。

2016年8月，國務院下發了「關於推進中央與地方財政事權和支出責任劃分改革的指導意見」（國發2016年49號文），將國防、外交、國安、邊境、跨省大河和交通、重大傳染病、戰略資源等歸屬中央事權，而教育、醫療、治安、規劃等權力下放為央地共管或者地方主導。

「央地分權」遠超過了補丁的意義，比較接近新一代基本操作系統。不過現在強調它疑似有些不合時宜，國務院草草頒布了就冷藏起來，畢竟要分解部委和權力、擴充地方財政和法人主體資格，還有太多的障礙，絕不是開開會出些規定就能推動的——否則早做了。

土地制度改革方面，國務院要求的是今年完成城鄉土地確權發證，全國房產信息聯網，全國人大本屆完成《土地管理法》修訂，這些相當於是為下一步改革提供一些可操作性、可監督性和法律依據，免得變成王安石變法那種結果。

如果這次《土地管理法》和部委權限下放的比較到位，那即便兩三億人住進1億套別墅佔掉1億畝耕地，現有19億畝耕地變18億畝也不影響糧食安全，但這對完善經濟和貨幣內部循環鏈條、開啟正常循環的意義非常重大。如果小改小鬧，拖20年再放開，那代價多半是20年內數百萬人移民，數十萬億財富帶往他國。

「央地分權」的改革目標，實際上就是將財政權及相關權力逐步下放地方后，用房產稅代替目前的部分流轉稅，緩解對增值稅的過度依賴。現在增值稅為主的收入結構，就像是單從一條腿上割肉。工薪收入上不去，企業投資收益率也上不去，也難以擴張信貸、擴募員工或者加薪。資金即便想去實業，實業也接不下，因為新增加的投資沒有什麼回報。

房產稅對房價的區域落差也有一些平抑作用，在房產稅的壓力之下，中心城市的退休老人有更強的激勵願意離開，到治安、環境和醫療相對還好的地方安度晚年。

而土地制度改革的目標，則是逐步放開土地產權交易，讓大部分公民可以有步驟有條件地出售體力以外的資本。這樣一是可以有效提升中心城市的租售比，二是讓單向的財富抽水泵變得可循環可持續。

其實，無論是怎樣的政策改革，最後一定是回歸正常經濟機制：短期內需要減增值稅和社保，能立即提升企業的投資收益率、工薪和就業、新的消費和信貸，企業扭虧、資產價格可保。

長期策略就是堅定推行「央地分權」，除了央行、財政、國際商務以外的經濟事務，企業放給市場，教育、醫療、保障、土地、規劃、糧食等權力盡可能的下放地方，包括土地使用權如何流轉、變更用途、怎樣開徵房產稅，都交由各地自己想辦法去試。

畢竟95%以上的國土不能貸款，幾百萬億貨幣堆在那2-3%的「出讓土地」上，就像在小小的面積上不停摞積木，神仙也走不下去的。

減稅、分權、土地流轉，這幾隻靴子落不落、何時落、落到什麼地步，將是大概率決定未來房產政策走向的事件。然而這個轉換需要等待幾個月、幾年還是幾十年，難以預測。官方曾經提到的相對最好的口號，是「讓市場規律發揮決定性的指導作用」；而曾經頒布的相對最好的框架，無疑是「央地分權」，但這兩者目前看都不太受待見。