樓市何時爆煲是一個大話題。作為升斗小市民,一旦看錯樓市,可影響一生。可惜我沒有水晶球,不可能事前準確預測何年何月爆煲。退而求其次,掌握爆煲訊號,快人一步逃走也是好的。

近年樓市辣招頻頻,SSD杜絕了投機客,BSD減少了外地客,DSD打擊了投資客及(某程度)換樓客,收緊按揭嚇跑了小市民,但樓價仍然高企,中原領先指數只比歷史新高低0.01%,可見樓價反映的是真實用家需求。現時香港近乎全民就業,單論本地因素,樓市短期很難大跌。

不過,DSD與按揭措施落藥太重,導致成交量(尤其二手樓)大減,必然增加波幅。換句話說,升會升得更急,跌會跌得更狠。本地基本供求沒有大變,樓市升跌就要看香港經濟及貨幣因素,亦即視乎大陸經濟及美國加息影響。

不敢妄圖看透中美港三地形勢,但求針對與香港樓市有關的來分析。先談透明度高的美國,假如加息,對按揭的直接影響可看兩篇舊文:
www.oika.hk/樓市探熱針/聯儲局預期加息路線圖-2015開始/
www.oika.hk/樓市探熱針/美國最快6月加息-港樓供款可増35/

即使你已供完層樓,也要留意加息的其他影響。決定市價始終是邊際的,即那些落實成交而非那些供完樓一世唔賣的人決定市價。加息後,買樓收租相對定期存款的吸引力會下降,何不賣樓收息?如果加息太急,供樓不再平過租樓,甚至只計利息部分已與租金相若,何不繼續租樓?當樓市跌至租金回報率比加息後的利率相對吸引(包括風險因素)才算平衡。話説回來,加息雖然利淡,歷史並非必然導致港樓崩潰。加息另一潛在影響更重要:美元看升亞幣看跌,引發資金流出亞洲,乃至重演九七年亞洲金融風暴。歷史會否重演呢?

那要看中國經濟,但中國數據並不可信,總理李克強上任前也曾說過中國GDP信不過。那麼什麼數據或訊號可靠呢?看行動。中國不斷減息丶降準,可見經濟下行,而且仍然醫不好。上個月人民幣突然貶值,更顯示中國政府對經濟的焦急,卻也同時引發區內貨幣貶值戰的憂慮,尤其在美國加息的陰霾之下。上週中國干預境外人民幣匯價,暴力托匯,似乎怕人民幣貶得太多。中央應是始料不及,原以為只貶值少許不礙事,豈料觸發龐大貶值壓力,據估計隨後兩週內托價用了千億美元,現在還要境外干預匯價,我只想到四個字:黔驢技窮。有外資銀行估計,中央三萬多億美元儲備中可動用一萬億托價,至少可撐一年。如托價失敗,亞洲區內貶值風潮加劇,香港通縮重臨,營商成本相對亞洲區變得高昂,失業率攀升,樓市前景不問可知。如托價成功,中國大陸出口經濟堪虞,亦很可能面對通縮。香港四大經濟支柱佔GDP近六成,皆與大陸息息相關,港樓焉能不跌?人民幣托價成敗不是重點,重點是托價隱含的經濟訊息。

明天美國議息便見分曉,會否成為壓垮香港樓市的最後一根稻草?除非美國戲劇性宣布長期不加息,否則趨勢已成,時間問題而已。香港本地因素不足恃,即使全民就業,也不過是風暴前的平靜。失業率屬滯後徵兆,九七年底香港失業率也只有2.2%,比現在還低呢。

作者孫志恒 @ OiKa.hk 愛家


 樓市爆煲的一根稻草

 https://www.facebook.com/oika.hk