置業聯名考慮

近日在換樓，處理很多相關事宜，當中包括銀行按揭。借此機會也提醒一下年青人，買樓上車註冊物業上名時應如何考慮聯名或單名。聯名與否？這個問題我被身邊朋友問過很多次，其實與太太聯名置業並無太多好處，反而壞處則很多。

首次置業

由於過去幾年政府出了很多樓市辣招，令今天首次置業人名也很值錢。聯名持有一個物業，在未沽出該物業業權之前，兩個名都不能再享受首次置物的稅務與按揭優惠，有點浪費。

手續繁複

聯名置業後，日後可能把物業加按行使財技，到時會發現聯名置業後會比較麻煩。大家可以想像，由於物業聯名了，以後做任何財技動作，如加按、轉按之類，都需要向銀行提交兩個名下的相關文件，每份文件也要夫妻兩個一起簽署。相比單名物業，複雜程度倍增。

火燒連環船

起初以聯名作置業，很可能由於造按揭時的考慮。本身是夫妻關係，二人收入加起來較高，相對容易通過供款比率與壓力測試，這也無可厚非。第一次申請按揭時，聯名的確有幫助。但日後再有其他動作需要再向銀行借貸時，則會成為二人的負累，因為銀行會假設任何一方失去供款能力去考慮另一方的還款能力，所以任何一邊實力較弱者會成為「瓶頸」。

例如太太本來有一個單名個人物業，後來夫妻聯名買入多一間物業。太太與先生聯名，計及先生的收入，新物業就可以上會。但日後若太太想加按原來那間物業，銀行會審視她個人供款能力，計算方法是她個人獨力供兩間，過不了壓力測試，就不能批出加按貸款。

還有個有趣數學題，按此邏輯，原本兩個人，假設每人購買力是兩個物業，兩人的供款能力共可以買入四個物業，但如果其中一個物業聯名了，購買力變成只有三間，因各自都被計算成兩個物業，很不值。

聯名以外的方法

考慮聯名可能是因為按揭上會問題，收入不夠。其實可考慮以擔保人的方法，物業保持單名，另一半就可作擔保人以加大供款能力。

用擔保人方法還有個好處，他日若要擔保人除名，也不會影響樓契，只是銀行與你之間的關係。相反，聯名物業要除名，就涉及業權買賣，成本相對較高，包括律師費與稅項。

逼不得已的聯名

話說回來，聯名亦有一點好處，雖說夫妻關係，若一方過身，遺產自動接收。然而，婚變、爭產新聞不鮮，物業聯名做「長命契」看來多一點保障。再者，若聯名者並非夫妻關係，可能只是男女朋友，甚至朋友夾錢投資，要賬目分明，惟有聯名吧。

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