【有樓又點】9成按揭額上限放寬 為何市場反更「悲觀」 (Money Smart)

特首林鄭月娥於日前發表2019年施政報告，各項政策中最為轟動的，絕對是將首置9成按揭保險的樓價上限，大幅調升到800萬元，兼將此類按揭的「供款入息比例」，劃一定為50％，且按揭申請者不須符合壓力測試。8成按揭的樓價上限，則由800萬元上限放寬至1,000萬元。 政策於出台後即時生效，引來市場各種討論。有人說這將為樓市帶來遲到的「小陽春」，亦有人認為是為樓市點燈續命。筆者沒有水晶球，無法窺見樓市未來，但對於市場上即時的悲觀情緒，則可從3個方向去分析：

可能性 一：負資產個案急增 以9成按揭來說，只要經濟環境有任何動搖，樓市及物業估值下調，業主便極有機會成為負資產。以9按最新上限頂點的800萬元樓價為例，業主所獲按揭額若真的達到720萬元，倘若其後經濟衰退，樓價估值回調到700萬元，甚至600萬元的水平，單位將成負資產。負資產數字則將為樓市帶來悲觀氣氛。 當然，筆者明白負資產與Call loan或銀主盤之間，沒有任何必然關係。政府是次放寬按揭，亦已指明是特別為「有即時需要的專業人士」而設。料意指為會計師、醫生、管理人員等等，收入中上而穩定的一群，故即使不幸大量出現負資產狀況，斷供機會也會較低。

可能性 二：上車盤價值暴升 放寬按揭上限，最直接的影響是中價樓的首期要求降底。以往購買700萬元樓，最多可造6成按揭，4成首期即280萬元。現時700萬元，可造9成按揭，1成首期即只需70萬元，金額只為舊有的四分之一。 雖然，仍有「供款不超過收入50％」的規定，但首期門檻下降，將令業主叫價上升，只要市場有能力承接，必定會令現在「400萬元上車盤」的界線往上調升，並出現「600萬元上車盤」甚至「800萬元上車盤」的奇景，相應的印花稅及佣金亦會更昂貴，令首置年青人更難上車，變相樓市升值後無人「接捧」。

可能性 三：樓價暴升後見頂 的確，政府放寬按揭上限，令社會上收入充裕的一群人，可透過較少首期入市，但歷史告訴我們，樓市不可能無了期上升。假如當市面上大多數的單位己獲承接，而樓價已升至800萬元，甚至1,000萬元水平。當樓價升超過1,000萬元，即無法再承造按揭保險，並且最多只能承造5成按揭。首期要求急升，市場接貨，便有困難。 屆時政府又會再放寬按揭系統？還是出現樓市近年常見的「有價無市」膠著局面？乃至見頂回調？以及回到上文提及的「可能性一」，令市場上出現負資產個案？以上推論，均令市場前景蒙上一層陰影。

如樓市已有泡沫 9成按揭將助燃 再次重申，筆者並無法預知未來，但倒可以理解身邊朋友（不少更是已置業人士）及業界人士的憂慮。 當社會亂局未定，而帶頭加大按揭額的竟然是政府，借貸統系所針對的商品，更是還款期動輒達20年至30年，價值達數百萬元至千萬元的房屋。可以推論，當此按揭系統實行後，樓價大可能迅速急升，甚至超過社會大眾經濟能力的增長速度。 如果樓市已存在泡沫，放寬9成按揭的樓價上限，亦等於抱薪救火，勢令泡沫進一步膨脹。當市場上再無充足資金承接，則將導致泡沫爆破，甚至恐慌，而負資產人士亦將成為「樓奴」。除了如政府所言，能令一群「有即時需要的專業人士」更易上車外，是次調整高成數按揭上限的做法，著實有可圈可點之處。

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