地政總署公布,鴨脷洲利南道臨海住宅地,以約168.6億元批出予麒灣(香港)投資有限公司,即龍光地產與合景泰富,每方呎樓面地價為22,118元,成本港歷來最貴地王。

其實不只這一單成交,近期中資企業頻頻高價搶地,本地發展商在地價飛升時期變得低調,很少出手,感覺香港地皮慢慢地被內地發展商佔領。

是否本地發展商的資本不敵內地呢?我看又未必,例如上面那塊地皮的成交價為百多億元,本地發展商絕對有融資百多億元的能力,只是運用金錢的效率問題。

曾經有報導形容:「你可能見到天價賣地、樓價一路升,但其實內地與香港最大不同在於稅制不同,就算毛利有40%,但去到(稅後)純利可能只有10%。」

或許因為稅制,內地發展商不太計較效率,賺多了也是付給政府的。但我認為情況不止這樣,曾經討論過黑錢不會講效率的(見《內地熱錢源源不絕?》)。內地更有走資潮,在內地的政策之下,不少富商都認為資金能走出國外才算是自己的,早前就有報導指德國房車寶馬公司的收入也匯不出中國,可見這是什麼樣的概念。於是,內地發展商能到香港投地,把資產轉移離開內地,多多錢都願。

有一點需要留意,內地發展商這些高價投地的動作,背後金主可能是內銀,是「國家隊」,某程度上這代表國家支持或默許的,有點政治考慮的味道。

政治性的轉移,其實香港以前也有發生過。80年代地產行業正是由英資轉向華資,當年華資有匯控等銀行支持,快速成長,而英資大行知道在香港政治影響力日漸下降,怡和、太古等大型洋行漸漸成為收租股,甚至撤出香港市場。

近年來,自從梁營勝利,唐營失勢,加上這些年的新地案、許仕仁案、曾蔭權案、李嘉誠撤出大中華等動作,足以窺見到華資失去政治影響力,又或者失去關係影響力。尤其於內地做生意,關係往往比資本更重要,香港的地產行業,由華資作了地產霸權三四十載,如今由華資轉向中資的勢頭漸見。

特首選戰還有十多天,結果能否令主流港商陣營重新再有影響力,又再出現如數碼港的情況,相信這會難一點了。

不投地的發展商,怎樣生存呢?或許靠土地儲備,不少發展商手持大量農地,但需要申請更改用途,今天的政治環境,以它們的政治影響力,這不容易。另一個方向是收購舊樓重建,雖近年提出全面收購的門檻比從前低了,但這操作也不容易,相對投得一塊「熟地」發展,成本較高,時間較長。

最後,本地發展商最後可能慢慢成為「收租佬」,沒有從前貨如輪轉地投地建房賣樓。投資者可以檢視對本地發展商的投資,對其商業模式的解讀可能需要再評估,不過,即使真的發展為「收租佬」如太古地產,這也是不錯的。

 


 港式地產霸權脫變

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