看好地產的投資操作

香港人對所謂「資產型」投資項目頗有情意結的，所以買樓與地產股都是至愛，在工作坊與分享會中，這些有關「資產型」投資項目當然成為最常討論的話題。不過，黃國英則不太著眼，反而著重投資於「知識型」投資項目（見《黃國英講座《十倍奉還》》），我則認為兩者各有其攻守特性。

Elvis：

1. 對於Property Sector，如對香港地產長期看好，你覺得property sector stocks會有什麼看法？

2. 承上，對於長和越來越著重Europe asset，而減少HK property investment，你怎樣看呢？


止凡回應：

1. 要小心分清楚，一個地產公司所賺的是否地價？其實高買高賣，低買低賣，貨如輪轉的手法，地價升跌都對地產商不大影響，他們的風險可能只在於投得地皮到賣樓期間的地價變化。可能一部份物業會留起來不賣，好像九倉、新鴻基有很多好商場收租，這要看看其年報，這些回報佔企業盈利的多少比重，才好下定論這是什麼一回事。

想說的是，長線看好地產，而買入地產股，這個是否成立，要先搞清楚每家地產公司的生意模式。如果有公司內有很多地皮，這又是另一個故事了。

2. 長和的大小李生，甚至是霍生，他們都是很清晰的生意人，如果不談政治因素，單從財務下決定，他們總是跟著價值走的，看價格高低及發展潛力，西方不少資產實在吸引。


後記：

還記得與財叔的分享會上（見《靠搞活動賺了200萬》），有位上了年紀坐最前排的女士剛巧也有問及這個有關地產股與地價的問題，當時我回應內容也是提出了差不多的看法。

香港不少地產股，其實都實行「貨如輪轉」的模式，就算一些好的地段仍保留商場或車位作長期收租之用，但主力的住宅部份仍是越快賣出越好，讓資金更快地回籠。

模式很簡單，投得地皮之後就發展，計算地價、地則比、發水、設計及建築成本、可得盈利、當區可賣的呎價、銀行利息等，向銀行借貸融資發展，三五年內盡快把樓花預售出去，把資金回籠，還掉銀行借貸。按這模式，如果樓價地價能平穩發展，反而是最有利的，因為風險最低，而這模式亦能持續。

風險只是由地皮到賣出樓花之間的樓價地價變化，下跌的話當然有損失，但如果樓價地價在短時間內升得很高，其實這也會影響這個商業模式的可持續性，大家可見今天的地產商不太願意投地，主要因為地價處於高位，風險太高，不值博。然而，多年沒有投地，地產公司內的土地儲備不足，持續性受影響，唯有靠租金收入。

當然，香港亦有部份地產商不是以「貨如輪轉」的模式經營，例如恒隆由2004年投地起樓至上年還有貨尾，華懋亦是「囤樓囤地」的佼佼者。

當我們作一個投資判斷時，例如面對若看好地價走勢就買地產這個講法，我想到兩個方法，第一個是我們可以參考一些投行專家所做的數據分析，找找兩者之間的「相關系數」。另一個方法就是了解明白兩者背後的商業模式，試圖研究其相關性。

談長和，一向覺得李嘉誠先生不吝惜人材，所請的都是世界頂級人材。經常開玩笑地說，如果市場上某專家的投資回報真的這麼神，他早已經被李生請過去了。

脫歐事件，長和變成了受害者，其中一個證明是無人可以預測未來。從這事件看到，連世界一級富豪，在這國家大舉投資，理應對當地政治有不少影響力，也不能預期到國家的如此大方向。

有一點可以一提，這次黑天鵝，一下子令英磅大跌，英國資產亦大跌，長和對英國投資佔比不輕，如果槓桿太高，沒有穩健的財政，隨時會被沒頂。曾聽過蕭若元粗略計算李嘉誠損失達3000億元，亦有被call loan的可能。不過，至今還未有任何事情發生，我一向覺得李生的財務紀律是非常好的，我們可能有點杞人憂天。