英國按揭 - 十成按揭買英國樓，這些機會不是你的

早前香港 01 有篇報導關於英國銀行推出十成按揭用以"救助英國樓市" (
英國脫歐衝擊樓市　萊斯銀行出招提供「十成」按揭助買家上車) 。一下子就收到了不少想投資英國樓的朋友電郵查詢有關的資料，希望借此免首期來買英國樓，幫助一下 "慘淡" 的英國樓市。

可惜的是這些機會不是我們。先回去報導內提到的萊斯銀行的頁面尋求真相。(萊斯銀行在英國也是大銀行之一，不是細銀行。)

人家萊斯銀行推出的按揭名為 Lend a Hand Mortgage ，故名思意就係要搵人幫手，搵邊個幫? 當然就是親朋好友。再睇睇內容，借貸人可以借樓價的 95% - 100%  ，但另一方面親朋好友就要把放入 10% 的現金放入萊斯銀行的戶口作抵押，換言之，骨子裡都只是九成按揭，並不是表面上的十成按揭。

看到這裡，你有可能會想，那九成都不錯。只是再睇睇，這個按揭只限於買來自住。那在海外想買來放租投資的，就已經不可能用到此按揭，除非是打算搬來英國自住。

你有可能會問，如果同銀行講買來自住，然後再拿來放租可不可以?

香港長期都有這個問題，欺騙銀行會有甚麼後果，以及將自住樓放租而不通知銀行等等，在此就不再重新論述了。有興趣上香討都有可能這方面的討論。

回正題，英國的按揭有兩種，一種是 residential mortgage ，一種是 BTL (buy to let) mortgage。Residential mortgage 的利息普遍較低，借貸成數較高，達到九成，不過借貸的要求較嚴謹。最重要是層樓是要買來自住。

另一種 BTL mortgage ，亦是故名思意，專用來給投資者買樓收租。此類按揭，放貸要求較容易，申請人的收入達到某個程度便可，之後的都是看層樓的租金是否足夠應付按揭支出。如果選擇 interest only 的話，十有八九都可以過得到此要求。

為何 residential 比 BTL 的利息低呢? 主要就是因為銀行相信，一般人的自住樓唔到最後一刻，山窮水盡都會盡力堅守，不會輕言放棄，所以還款會較有保證。至於 BTL 在銀行財表上的計算與 Residential 有些少分別，以資產風險來說較自住樓按揭為高，所以利息就貴一點，來反映這個風險上的差別。

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