房產市場成交天數其實自 Q4 開始就有不等幅度地上升

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2023-06-09

觀察近期信義公佈的房價指數，普遍從 Q4 開始逐漸趨緩，尤其作為台灣房市指標的「台北市」以及過去兩年為漲幅領頭羊的「新竹」皆明顯走緩，Q1 房價指數分別季減 -2.25% 和 -1.19%，高雄房價於台積電效應遞減下也有所下滑，房價季減 -0.64%；但部分地區在剛性自住買盤下價格仍相對堅挺，例如新北和桃園房價則受惠於台北和竹科人的外移而上漲，後者甚至繼續創高；台中則在中科的外溢效應下具一定支撐，季增 0.52% 。

整體而言，房市在連續漲了將近兩年後漲勢終於有所放緩，雖然部分剛性需求使價格持穩於高檔，但房價熱度在出口和廠商投資動能趨緩下逐漸降溫。

圖／全台房價普遍於 Q4 開始趨緩。財經M平方提供

二、價格堅挺，量卻透露需求疑慮

除了觀察價格，我們透過觀察包括成交量、成交天數、議價率等數據也能看出目前房市的熱度有明顯轉冷。

房市交易量顯著滑落

觀察內政部公佈的 4 月房屋交易移轉棟數繼續維持在 20,593 棟的低值，年減幅高達 -28.65%（前 -16.8%），預售屋及成屋的成交量也繼續滑落至歷史低位，都能發現今年以來房市的交易狀況相當冷清，原因在於全球經濟和製造業動能下滑、央行升息導致房貸利率攀升至 2.08% 的新高以及政府持續出台房市調控政策（包括平均地權條例），導致市場對於買房的意願相對保守，這也讓房市循環指標（建物所有權買賣面積 - 建物所有權第一次登記面積）自 2019 年 6 月以來首度出現翻負，反映過去房市供需吃緊狀況有所反轉，通常此後房價容易進入一陣子的修正期。

圖／年初以來，交易移轉棟數維持在低檔水位。財經M平方提供

圖／預售屋和成屋交易量持續歷史低檔，房市交易冷清。財經M平方提供泰國果凍威而鋼、泰國果凍、泰國果凍哪裡買、泰國果凍效果、液態威、液態威而鋼、果凍威而鋼、液態威哪裡買、

圖／房市供需指標 2019 年以來首度翻負，供需反轉。財經M平方提供

成交天數和議價率上行，市場逐漸轉為買方市場

另外，觀察到各地區的成交天數其實自 Q4 開始就有不等幅度地上升，且 Q1 有更明顯地增加，這代表整體買方對於現在購房意願出現顯著滑落，考慮時間增加下也同時使議價空間增加，議價率普遍上行，市場逐漸轉為買方市場。

圖／資料來源：信義房屋，財經M平方整理。

備註：議價率 =（建商開價 - 實際成交價）/ 實際成交價，當兩價格的落差越大，比率也會越大，代表建商讓利彈性大，殺價空間越多，通常代表房市買氣越不熱絡。

總體而言，目前以交易量、成交天數或議價率來觀察，房市的需求確實相較於過去一兩年疲軟，買方進入停看聽的狀態，這也讓建商普遍更加願意讓利。

三、台灣房市是否有泡沫?

近日，作為與台灣同樣仰賴外貿的東亞經濟體南韓，其房地產在央行快速升息後開始出現明顯下挫，許多人懷疑台灣房市是否也會跟進這樣的趨勢，我們用以下觀點進行分析：

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首先要提到的是韓國獨有的「全租屋文化」，之前我們在全球房地產解析：一文讀懂不動產市場運作中有提到，其運作方式為租客一次性付給房東高額押金，付完約 30% ~ 80% 的房價押金（保證金）後就不需要再付任何房租（水電費除外），當租約到期後，房東再將押金全額退還給租房者，這也是先前韓國居民較常使用的方法，即使去年因南韓央行快速升息導致租客普遍轉向普通的月租房，但仍有將近半數的合約數量為全租房。

全租房的優點在於房客不需要承擔房價跌價的風險及高稅金，銀行大多也樂於提供相關的優惠貸款，在多數房東拿到這筆資金後，普遍會選擇再將錢投進房市，無形間為房市增加了更多槓桿和泡沫，這也讓南韓成為先進國家中家庭債務增長最快速的國家，在房市走多頭時這樣的模式並不會有太大的問題，但當利率逐漸攀升，房市開始走空時，房東開始因為虧損出現資金斷鏈，房屋將有被迫法拍的風險，最慘的情況是租客甚至拿不回原本的押金。

圖／南韓為先進國家中家庭債務成長最為快速的國家。資料來源：BIS，財經M平方整理必利勁哪裡買?犀利士5mg哪裡買?泰國果凍哪裡買?P-force必利吉哪裡買? 雙效威而鋼哪裡買？雙效犀利士哪裡買?印度威而鋼哪裡買?印度樂威壯哪裡買?suhagra印度威而鋼哪裡買？

相對上台灣居民雖然也同樣背負龐大的家庭負債，但房市運作並沒有過多槓桿的過程，資金上的責任也相對單純，例如購房者向銀行貸款的資金付給屋主（房東）後，房東並不需要再度歸還，因此資金的運用跟風險都將由屋主本人承擔，買房者則承擔房價可能跌價或房貸無法負擔而被法拍的風險，並不容易產生連鎖反應。

再者，過去幾年由於預售屋交易和炒作明顯增長，其擁有類似「期權」的交易性質也讓市場懷疑是否會造成房市泡沫和金融風險，但以實價登錄系統揭露的 2022 年全台預售屋件數約 81,664 件來看，在全台建物買賣移轉棟數（318,101 棟）中佔比約 25.6%，顯示成屋仍然是台灣房市的主要交易標的，風險相對可控。

另觀察 2022 Q4 的房屋負擔率雖維持在 40.25% 的歷史高位，但住宅貸款違約率繼續持穩在 0.07% 的歷史低位，顯示買房者雖負擔高，但財務體質佳且信用風險低，整體房市結構仍然是相對健康。