永康街、西門町為何老屋多卻都更不易？估價師解析3種都更模式最難的是「

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2026-04-03

北市永康街。本報資料照片。澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買

撰文‧周靖璞

根據內政部不動產交易平台房屋稅籍住宅類平均屋齡顯示，2025年第三季澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買
台北市住宅平均屋齡為39年。老屋安全問題浮現，也讓「都市更新」再次成為政策與市場焦點。不少老屋住戶等待10餘年沒下文，坊間衍生「建商獲利」、「政府圖利」等質疑，臺北市不動產估價師公會理事長鐘少佑指出，都更本質其實是「安全、利益與公共價值」三方平衡過程，基地條件、房價都會影響建商參與意願，蛋白、蛋殼區的老屋容易乏人問津。最常見卡關原因往往不在建築，而是整合人的意見。

公辦、民辦、自辦差異在哪？

鐘少佑表示，多數民眾以為都更只能「等建商來談」，澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買
但實際上依主導角色不同，可分為公辦都更、民辦都更與自辦都更三種模式，各自代表不同的推動邏輯與難度。

公辦都更，由政府主導整合與招商，再引進建商進行開發。優點公信力高、住戶信任度較強，對於整合困難或產權複雜案件特別有效；但相對流程較長，從評估到招商往往需要較長時間。

民辦都更，是目前市場上最常見模式，大約有8成以上成案量皆來自此模式。由建商主動整合地主、談條件並主導開發。優點是效率較高、彈性大，只要條件成熟就能快速推動；但缺點在於住戶需自行判斷建商條件與分配是否合理，資訊不對稱風險較高，也是大部分民眾質疑都更存在地下利益分配的最大原因。

自辦都更，由住戶自行組成更新會，主導整合與開發，澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買
甚至自行找營造廠或專業團隊執行。理論上住戶可掌握最大利益分配，但實務上門檻最高，不僅需要高度共識，也需具備財務、法規與工程整合能力，因此成功案例相對較少。

為降低整合門檻、加速推動效率，政府近年也推出所謂「7599專案」，澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買
當都更案達到75%住戶遞交意願書，即可啟動程序，並在過程中逐步補足至90%以上同意比例，藉此避免少數不同意戶卡住整體進程。

鐘少佑指出，都市更新是地主、政府、建商三方都需要協調利益的結果，且公辦都更尚有提升居住安全與城市品質的公益性質要求。以台北市為例，《臺北市新建建築物綠化實施規則》於2026年1月1日起增加了「綠覆率」規定，公辦都更後的新建案必須具備低碳、節能，且提供人行步道退縮、增設公共設施做使用。

此外，台灣有大量住宅建於921地震前，當時耐震標準遠低於現行規範，澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買
代表許多老屋在結構安全上已存在潛在風險。為保障民眾生命及財產安全，台北市政府也推出「防災型都更」，以加速老舊危險建築更新。基本條件與一般都更相同，基地皆需達1000平方公尺以上；另須符合「建物安全值<0.35」或「興建於民國63年2月15日前」兩個條件之一才具備資格，這類案件因具備公共安全急迫性，在審議與容積獎勵上相對較有彈性。

都市更新3關鍵

一、意見整合

能否都更有3個關鍵條件，「意見整合」、「基地規模」、「市場接受度」。鐘少佑指出，其中卡關最常見原因是「意見整合」。因都更要求基地面積大，當所有權人數愈多，談判成本就愈高。例如早期常出現土地與建物持有人不同情況，一旦涉及改建，就會出現法律與分配問題。「像是台北市西門町、永康街等精華地段，存在大量老屋...」主因就是所有權人出租一樓給店家營業，租金收益穩定，也會缺乏改建動機。

二、基地規模

一般來說，都更需達約1000平方公尺（約300坪）以上規模，才能進入標準流程。小於此規模都必須以專案申請。不過即使達到門檻，若基地類似三重、永和常見的狹長型基地，不利於規劃車道與停車位；基地若位於巷弄內道路，也會因大多屬私有地，非都市計畫道路用地，在設計與法規上都會大幅提高難度。

三、市場接受度

鐘少佑表示，不同開發商有不同商品定位，有些建商主戰場是重劃區、澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井持久液澀井持久液哪裡買日本澀井持久液澀井延遲噴劑澀井延時噴霧一炮到天亮一炮到天亮正品一炮到天亮哪裡買一炮到天亮評價一炮到天亮價格一炮到天亮第八代一炮到天亮購買一炮到天亮效果印度神油god oil 印度神油 GOD OIL持久液印度神油GOD OIL 印度持久液正品 GOD OIL噴劑印度神油持久液印度神油哪裏買
有些主打水岸宅，評估基地的可售性、市場性，也是攸關是否能順利都更的要素之一。