居屋按揭成數如何計算?

居屋按揭成數如何計算? 購買居屋人士以「上車」一族居多，低至數萬元首期便可以「上車」，但對承造按揭的要求及限制可能未能完全掌握，其中購買二手居屋承造按揭的限制，明顯比購買全新居屋為高。

目前綠表及白表買家購買新居屋時，可分別承造最高9成半及9成的按揭成數，房委會提供按揭還款保證予參與居屋按揭的財務機構，由單位的首次轉讓日期起計算，擔保期最高可達30年，最長可承造25年的按揭還款年期，而且買家更不需進行還款壓力測試及資產審查，便可望輕鬆獲得按揭貸款。

二手居屋限制較多

購買二手居屋方面，由於銀行批出按揭需視乎剩餘的政府擔保期，計算方法相對複雜，但在房委會擔保之下，有別於一般承造高成數按揭需要申請按揭保險，為買家省下一筆按保的保費，而且更不需通過銀行的還款壓力測試。其中，「白居二」買家及綠表買家可購買未補地價的二手居屋，能承造按揭的成數及利率，主要視乎由首次發售日期起計算剩餘的政府擔保期長短，未補價居屋由首次發售日期起計算，假如少於19年部分銀行仍可批出25年的按揭，但如果超出19年，則可能要縮短按揭年期或者減少按揭成數，也就是買家需要付出更多首期或者增加每月供款額；如果未補地價的二手居屋樓齡超過30年的政府擔保期，按揭成數將降低至6成，部分銀行可在30年政府擔保期內承造9成按揭，直至擔保期屆滿時，讓買家一筆過補回首期至按揭成數只有6成。特別一提的是，銀行在審批未補地價二手居屋按揭時，或會根據單位剩餘的擔保期，可能要求買家進行壓力測試，因此在入市之前應特別留意物業的樓齡以及自身的還款能力。

至於已補地價於自由市場上買賣的居屋，性質與私樓一樣，銀行承造按揭的成數以及審批方式基本一致。

轉按加按須獲房署批准

另一方面，未補地價居屋在轉按及加按方面，自由度不及私樓，其中在轉按方面，未補地價居屋業主可因應業權轉變、較佳按揭利率等因素，在得到房屋署批准之後轉按單位，但新造的按揭貸款額不可高於原有的按揭餘額。加按方面，如果業主出現經濟困難需要進行加按，事前必須獲得房屋署的批准，受理的原因包括需要醫藥費、教育費、殮葬費、或者生意出現財政問題等，但最終決定權仍在房屋署手上。

特別一提的是，購買新居屋及未補地價的二手居屋，承造按揭時只能選用最優惠利率按揭 (P按)；至於購買已補地價的二手居屋則可揀選用港元銀行同業折息按揭 (H按) 或者P按。由於申請居屋按揭對專業按揭知識的要求甚高，因此建議買家可找專業的按揭中介公司幫手，以獲取最佳的按揭條款及現金回贈等按揭優惠。