上星期我在此發表有關「龍市」的文章,認為中國為主導的市場是「龍市模式」,期間只有龍市一期(宏觀調控下調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展)、龍市二期(經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛),故市場並不存在傳統牛市三期,有關文章得到很好的迴響,故我就進一步分享有關的理論基礎。 

我認為龍市的一、二期必然會衍生兩個特性,一是市場總存款量愈來愈多,二是市場借貸率愈來愈低。如果以上兩點改變,就不算是龍市了。即是代表市場又再褪變去另一個模式,在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,只是若樂觀情緒如未能轉化成為借貸過多的局面,社會也難受重創! 

但看官勿忘筆者的「災難必然論」,即市場災難總會出現,筆者撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下,要學習認識新的局面衍生的新風險。」私樓總市值不斷長足增長,但是按揭率卻不斷降低,這就是香港樓市不跌之謎。如果在量化貨幣之下,如果「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,那麼「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」。關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低,這正正是龍市的偉大之處。從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」,那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了! 

樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策,實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」,不要再說低估中國經濟的巧實力了。

樓市辣招卻令香港住在自置單位的住戶比例由52%減少到48.5%,正正是未能追上龍的中國模式,是需要改善之處,放寬換樓自住的過緊按揭門檻,釋放二手龐大盤源吧!